建物設備管理業務と特別清掃業務は、一部を除いてほとんどの管理会社がアウトソーシング（再委託）して、同条件であればそのコストに大差はありません。管理員の給与も、ほとんど一律といっていいほどです。事務管理業務については、フロントマンの給与と会社の経費がコストとなります。
これらのコストの総計と会社の利益が、委託費となります。この委託費の差は、上乗せされた利益の差が反映しています。
コストには大差がないにもかかわらず、実際の委託費には大きな差があります。
同一の管理仕様でも平均で30パーセントの違いがあります。最大では50パーセント以上の委託費の削減になった例もあります。
※ 組合員の支払う管理費は、委託費に組合運営費（電気・水道代、役員報酬、予備費、その他諸経費）を加えたものです。
いったいこの差はどこから出てくるでしょうか？
Aグループ 正しい企業努力の結果、適正な利益幅に抑えながら、質の高い管理を提供できる会社。 研修センターや福利厚生にも力を入れている。
Bグループ リプレースの営業に力を入れなくても新築分譲で新しい組合が自動的に増加する。競争原理が働かないので管理費が割高に設定されている。値下げが他のマンションへ波及するのを防ぎたい。
Cグループ フロントマンの担当するマンションの数が多過ぎて管理の質が保証されない。 フロントマンや管理人の育成・教育に投資していない。管理人を派遣に頼っているなど。 仕様などを間引きして安く、またはそれなりに見せている。
Dグループ 管理の質は低いのに委託費が高い。
組合員の無関心
契約を打ち切られないと管理会社側がたかをくくっている
管理会社への遠慮
相場がわからないので高いか安いか判断できない
誰も声を上げたがらない
委託費は決まったもので変更できないという思い込み
分譲会社の系列だからという根拠のない安心
管理会社を変更できることを知らない
管理仕様を見直したことがない
比較見積を取ったことがない
※ 『管理見積.com』では「比較表」を作成し、仕様の内容、委託費の差を分かりやすくご説明いたします。
※ 雑誌やネットなどのランキングは、解約率、フロントマンの担当組合数などが管理会社の自己申請をもとに評価され、信憑性に欠ける場合があります。
組合が無関心でも躊躇する必要はありません。『管理見積.com』がサポートいたします。実績 No.1。
積立方式が見直されていなければ、ほとんど全ての管理組合で、この段階増額積立方式が採用されています。分譲会社がマンション購入者の当初の費用負担を軽減し、販売を促進するためです。
一定期間ごとに、段階を追って値上げしていく積立方式では、区分所有者の資産計画に支障をきたすことがあります。積立金が不足する場合は、組合による借入れ、または組合員からの一時金の徴収が発生するもあります。不足した積立金の範囲内で一次的な小修繕ですませていると、マンションの資産価値を下げることにつながります。
修繕工事費の総額を、当該期間で均等に積み立てる方式。
※ 積立金の値上げには総会での決議が必要になります。段階増額積立方式から均等積立方式に変更する場合も、同様に総会決議が必要です。
新築分譲時からの管理会社は、競争原理が働いていない状況の中で、管理費を割高に設定している場合があります。
管理会社変更は、委託費や積立金の適正化、長期修繕計画を見直しなどの良いチャンスです。
マンション分譲時の機能維持にとどまった修繕計画では、新しく分譲されたマンションに比べて社会的な機能劣化がおきてしまいます。アップグレードを含む大規模修繕計画をたて、マンションの資産価値を保ち、居住空間を快適に維持しなくてはいけません。
積立金の値上げを前提としている段階増額積立方式でも、分譲時の機能維持にとどまっただけの修繕計画が一般的です。
では、アップグレードを行うための積立金の捻出はどのように行ったらよいのでしょうか？さらなる値上げ？
「委託費の見直し」「修繕サイクルの見直し」「長期修繕計画の見直し」の3つの見直しが必要になります。
分譲時からの管理会社には、競争原理が働いておらず、割高な委託費になっている場合があります。管理会社の比較見積により委託費や管理仕様が見直し、削減分を修繕積立金に上乗せすることができます。
建物診断を複数社から受け、劣化が進んでないものは延長する。
委託費の見直し、修繕サイクルの見直しなどを総合的に判断し長期修繕計画全体を見直す。
『委託費』『修繕サイクル』『長期修繕計画』の見直しは管理会社の無料比較見積から。
大規模修繕の比較検討は、建物診断の段階から始めると、より効果的です。
大規模修繕の方式には主に「責任施工方式」「設計監理方式」があり、なるべく違った方式から複数の提案を受けることにより、現状の管理組合にあった選択が可能になります。
業務を一括して引き受け、各専門業者を使って施工するので幅広い工事内容も1社で対応可能です。保証を1社で引き受けるため、充分な会社の経営基盤が必要です。トラブルが発生した場合、責任の所在が明確で、設計監理と施工業者との間での責任のなすりあいが組合に影響しません。
設計および工事監理等を設計事務所に委託する方式で品質や技術に客観性を持たせ、ダブルチェックができる。(現在の管理会社にコンサルを任せる場合、ダブルチェック機能は働きません。）
