オーナー様と賃借人との間で交わす「賃貸借契約書」はとても大切な意味をもっています。賃貸契約をめぐるトラブルには「賃貸住宅契約書」の不備や十分な情報開示が行われていないことにより生ずるものが多いです。例えば、敷金・保証金の返還、原状回復、管理業務をめぐるもの、などですがこれらを未然に防ぐために、国土交通省では、賃貸借契約をめぐるトラブルを防止し、賃借人の居住の安定、およびオーナー様の経営の合理化を図ることを目的として、契約内容が明確、かつ合理的な「賃貸住宅標準契約書（雛型）」を作成しています。
契約後のオーナー様と賃借人とのトラブルを回避するためには、契約条件がしっかりと正確に契約書に反映されているかどうか大切です。
「物件調査」「重要事項の説明」「入居者審査等」を経て、その状況を把握したうえで作成します。
一般的には賃貸住宅標準契約書が使用されていますが、本来は個別物件ごとに作成します。標準契約書を使用する場合は、禁止事項、制限事項、承諾事項およびび特約条項について内容を十分把握し、その物件の実態に沿ったものを作成します。
賃貸借契約における確認事項で注意する点は、次の項目について事前にに確認すると同時に賃貸借の契約上もそれらの項目が適正に表示されているかどうかポイントになります。
①賃料の額は、当事者の合意によって定められます。その支払い時期は、民法上の規定によれば、特約ない限り、毎月末にその月の賃料を賃貸人に持参して支払うものとされていますが、実務においては特約によって毎月末までにその翌月分を支払うものとされています。なお、支払方法については、賃貸人へ持参払いよりは、口座振込または口座振替が一般的です。
②賃料については、最初の契約時あるいは解約時において、1か月未満の端数が生じるときは、通常は日割り計算によって算出します。
③賃料が、土地に対する公租公課の増減や土地価格の高騰・下落その他経済事情の変動により、または近傍類地の土地・建物の賃料に比較して不相当となったときは、賃料の増減を請求することができる旨の約定をすることがあります。これは、そのような条項を設けなくても借地借家法11条や32条により、請求をすることができますが、確認的に約定することが望ましいとされています。
1. 借主の修繕班員
イ)借主が、賃貸住宅および身体宗宅内の構造物・設備そのものの用途に違反して使用し、それらの構造物・設備等を損傷したり、保管義務違反をしたり、故意または過失により損傷した場合。
ロ)借主が、入居時または入居中に貸主の承諾を得てまたは貸主の特段の承諾を得る必要のない程度の簡易なもの等を撤去する等による修復。
2 .貸主の修理範囲
イ)借主の通常使用によりそうもうや摩耗した個所
ロ)経年劣化により損傷、摩耗した個所の修繕(費用警備な一定範囲の小修理)
ハ)経年劣化により損傷や摩擦した箇所の修繕(上記(ロ)の範囲を除く)
二)風水害等の自然災害により損傷や摩耗した個所の修理(大修繕を含む)等に区分されます。
1. 甲(貸主)からの解除契約違反による解除においては、形式的には違反であっても、賃貸人や賃借人双方の事情を踏まえたうえで、当事者間の信頼関係が壊れるに至ったと認められるときには、初めて解除できるものとするのが判例からの立場です。
しかし、一般的な契約書では次の事項があった場合は契約できるとの胸を定めています。
賃料一定期間の滞納
賃借権の無断譲渡・転貸
無断増改築
使用目的の無断変更
破産の申立・競売の申立
共同生活の保全に反する行為
2. 乙(借主)からの解約
通常はやむを得ずに移転しなければならず、借主から解約を申し出ることがありますが、その場合でもオーナー様の利益(収入)を無視するわけにはいけません。そのため借主に一定の予告期間や一定額の保証を課することができます。
