適正賃料を決めるにあたり、管理業者のチェックポイントとして、管理業者が専門家の立場して、立地・構造・設備・重要等の市場性から流通している市場価格を把握しているかどうかが重要なチェックポイントになります。
従前の支払賃料＋ (適正賃料−従前の支払賃料) ×1/2〜1/3
適正賃料は､ 基本的には賃料改定時点における積算賃料 (基礎価格×期待利回り＋ 必要経費) によっています｡
基礎価格×期待利回り＋必要経費＝積算賃料
(従前の支払賃料−従前の支払賃料決定時の必要経費) ×変動率 ＋改定時の必要経費＝スライド賃料
1. 持参払い
2. 銀行振込
3. 口座引き落とし（口座振替）
4. 収納代行業者
5. カードはらい
6. ネット払い（インターネット銀行決済）
1. 滞納すると思われるような入居者を入居させない。
2. 借主と密接なコミュニケーションをとる。
3. 滞納者がでたら早期に対応する。
4. すぐに連絡がとれる連帯保証人をつける。
1. 入居審査で滞納予防
2. 未収・滞納は早期に把握。処理は迅速・確実にアクションを起こす。さらに法的処理の意向も検討する。
3. 定期借地権での契約の有用性を検討する。
1. 滞納発生から3日以内に「未納のお知らせとお願い」を発送する。
2. 滞納発生から7日以内に「未納賃料の督促通知」を送付するのと併せて電話連絡。
3. 滞納発生から10日以内に、電話にて支払計画を聴取する。
4. 入居者から「支払約定書」を郵送にて取得。
5. 滞納より10日を超えても連絡がない場合、訪問して「支払約定書」を取得。
管理業者から少なくとも月に1回程度は書面にて、賃料の徴収状況や入居者からの苦情処理についての定期報告書が出ていますか？ 管理業者からの情報提供は、オーナー所有の賃貸物件の健全経営を行っていく上で大切な情報源となります。
オーナーと借主が、賃貸借契約を締結するときに、約定した家賃の額が
上記になったとき、契約の条件に関わらず賃貸人および賃借人双方は、増額または減額を請求することができます。
賃料の増額について当事者間の協議が整わない場合
※1. その裁判が確定した場合において、すでに支払を受けた額が正当とされた賃料の額を超えるときは、その超過額に年1割の割合による受領の時からのロ即を付いて返還しなければならない。
当事者間で一定期間の賃料を増減しない旨の特約は、賃借人に不利な内容ではないので有効であるが、減額しない旨の特約は賃借人に不利な内容であるので無効（借地家法11条 1条ただし書、32条1項ただし書）
増減の請求は、一般的に契約の更新時が多いです。
貸主と借主双方が協議してその額を取り決めるか、もしくは、あらかじめ賃貸借契約上で賃料改定に関する特約を設けうる場合もあります。
こうした特約は基本的には有効とされますが、ただしその内容に合理性があることはもちろんですが、借主に著しく不利益なものでないこと、地家法３２条に接触しないことなどの条件が整っていることが必要になります。
「定期借家契約」では、賃料改定について特約で合意してしまうと、借地借家法による賃料増減請請求権は行使できないことになっています。
