賃料等の算定および徴収業務

賃貸マンション管理

賃料等の算定および徴収業務

● 適正賃料の決め方

適正賃料を決めるにあたり、管理業者のチェックポイントとして、管理業者が専門家の立場して、立地・構造・設備・重要等の市場性から流通している市場価格を把握しているかどうかが重要なチェックポイントになります。

　地域の相場　（坪単位）　×　修正比率　×　物件の坪数　＝　物件の賃料

周囲で供給された物件の平均資料を求める	特定地域の賃料相場から推測	地域ごとに賃料相場の資料を作成

当該物件の坪あたりの賃料相場を算出

築年数：10年以上なら5％前後マイナス。それ以外は1％～2％の範囲で修正

最寄り駅からの距離：1分につき1％前後で修正

内装・外装・設備：給湯、エアコンなどの有無。外壁材などの素材により2％～4％修正

物件の位置：日当たり、風通しなどを考慮して1％～2％修正

物件の資料：全体として修正比率は3％～5％の範囲にとどめることが多い

● 賃料等の改定の算定方式

(1)差額配分方式	●従前の支払賃料＋ (適正賃料－従前の支払賃料) ×1/2～1/3 ・適正賃料は､基本的には賃料改定時点における積算賃料 (基礎価格×期待利回り＋必要経費) によっています｡
(2)積算 (利回り) 方式	●基礎価格×期待利回り＋必要経費＝積算賃料・基礎価格は､更地価格から借地権価格又は借家権価格を控除した価格による場合がほとんどです｡・期待利回は､法定利率 (５～６％) によるものと現実的な利回り (１～３％) によるものとに分かれます｡・必要経費には､公租公課､管理費などが含まれます｡
(3)スライド方式	●(従前の支払賃料－従前の支払賃料決定時の必要経費) ×変動率＋改定時の必要経費＝スライド賃料・変動率は､土地及び建物価格の変動､物価の変動､所得水準の変動等を示します。・各種指数を総合的に勘案して決められます｡
(4)賃貸事例比較方式	近傍類似の借地又は借家の賃貸事例における実質賃料 (実際支払賃料に権利金､敷金等一時金の運用益を加えたもの) と比較して賃料を求めるものです｡
(5)総合方式	以上(1)～(4)の複数の方式に基づいて試算した賃料を総合的に比較勘案して､適正な賃料を求めるもので､判例の約半数がこの方式によっています｡

● 賃料徴収方法と未納者に対する対処

主な集金方法	①持参払い ②銀行振込 ③口座引き落とし（口座振替） ④収納代行業者 ⑤カードはらい ⑥ネット払い（インターネット銀行決済）
滞納者に対する処置	①滞納すると思われるような入居者を入居させない ②借主と密接なコミュニケーションをとる ③滞納者がでたら早期に対応する ④すぐに連絡がとれる連帯保証人をつける
未収・滞納の発生とその予防	①入居審査で滞納予防 ②未収・滞納は早期に把握。処理は迅速・確実にアクションを起こす。さらに法的処理の意向も検討する。 ③定期借地権での契約の有用性を検討する。
滞納への対応	①滞納発生から3日以内に「未納のお知らせとお願い」を発送する。 ②滞納発生から7日以内に「未納賃料の督促通知」を送付するのと併せて電話連絡 ③滞納発生から10日以内に、電話にて支払計画を聴取する。 ④入居者から「支払約定書」を郵送にて取得 ⑤滞納より10日を超えても連絡がない場合、訪問して「支払約定書」を取得

● 民事調停手続き

●支払督促の申立て

●定期報告書の作成

管理業者から少なくとも月に1回程度は書面にて、賃料の徴収状況や入居者からの苦情処理についての定期報告書が出ていますか？

管理業者からの情報提供は、オーナー所有の賃貸物件の健全経営を行っていく上で大切な情報源となります。

家賃の増減額

● 賃料増減請求権

オーナーと借主が、賃貸借契約を締結するときに、約定した家賃の額が

土地・建物に対する租税やその他の公課の増減により
土地・建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動により
近傍類似の土地・建物の家賃等に比較して不当となったとき

上記になったとき、契約の条件に関わらず賃貸人および賃借人双方は、増額または減額を請求することができます。

●賃料の増減について協議が整わない場合

賃料の増額について当事者間の協議が整わない場合

【増額の場合】

【減額の場合】

借人は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認められる額の賃料を支払うことをもって足ります。（借地家法38条2項）
ただし、その裁判が確定した場合は、すでに支払った額に不足額があるときは、その不足額に年1割の割合による支払い後の利息を付いて支払わなければいけません。

賃貸人は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の賃料を請求することができます。（借地家法38条 1項）
ただし、その裁判が確定した場合において、すでに支払を受けた額が正当とされた賃料の額を超えるときは、その超過額に年1割の割合による受領の時からのロ即を付いて返還しなければいけません。

※その裁判が確定した場合において、すでに支払を受けた額が正当とされた賃料の額を超えるときは、その超過額に年1割の割合による受領の時からのロ即を付いて返還しなければならない。
当事者間で一定期間の賃料を増減しない旨の特約は、賃借人に不利な内容ではないので有効であるが、減額しない旨の特約は賃借人に不利な内容であるので無効（借地家法１１条 1条ただし書、32条1項ただし書）

●賃料改正の特約

増減の請求は、一般的に契約の更新時が多いです。
貸主と借主双方が協議してその額を取り決めるか、もしくは、あらかじめ賃貸借契約上で賃料改定に関する特約を設けうる場合もあります。
こうした特約は基本的には有効とされますが、ただしその内容に合理性があることはもちろんですが、借主に著しく不利益なものでないこと、地家法３２条に接触しないことなどの条件が整っていることが必要になります。
「定期借家契約」では、賃料改定について特約で合意してしまうと、借地借家法による賃料増減請請求権は行使できないことになっています。