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重要事項の説明について

重要事項の説明義務とは

重要事項の説明は契約前に行われるもので、この説明や内容によって賃貸契約が成立したり、契約後のトラブルを未然に防ものとして、とても重要なものになります。 契約前に必ず宅地建物取引主任者が主任者証を明示して説明することが義務付けられていますが、実際には、宅地建物取引主任者から賃借人に一方的に形式上だけの重要事項説明を行っている場合が少なくありません。そのため、賃貸契約後オーナー様と賃借人との間で「敷金・保証金の返還」「原状回復」「管理業務」をめぐるものトラブルが発生したりします。そのような事態が起こらないように、やはり信頼のおける宅地建物取引主任者がいる不動産仲介業社に任せたいものですね。お気軽に『管理見積.com』へお問合せください。

重要事項の説明

重要事項説明の構成・項目

重要事項説明の構成・項目
説 明 内 容
登記簿に記載された事項(不動産の所在、構造、面積、所有者、権利関係等)

取引の対象となる不動産に存する登記された権利の種類・内容(所有権・抵当権等)と登記名義人等を重要事項として説明。なお、当該建物が借地上建物であるときは、当該借地権の内容についての説明。

1. 名義人の住所・氏名の変更登記手続き未了の場合
住民票等により、貸主の住所等を確認し説明。

2. 所有権移転登記手続き未了の場合
相続については、遺産分割割協議書、売買については、売買契約書、権利証、委任状等の原本によって、貸主の物件取得を確認し説明。

3. 転貸借の場合
貸主が所有権を有しない場合は原賃貸借契約の契約書、原賃貸人の転貸承諾書の原本によって貸主の賃貸権限を確認する。

4. 賃貸権限を有しない者が賃貸する場合
貸主が賃貸権限を有しない物件については、貸主が賃貸借契約締結後、適法に目的物を借主に賃貸させることができなければ、借人は真実の権利者から建物の明渡しを請求される等、多くの問題が生じることになるので賃貸の媒介は避けるべきである。

法令に基づく制限の概要
取引の対象となる不動産の使用、収益および処分について、新住宅市街地開発法、新都市基盤整備法、流通業務市街地の整備に関する法律及び農地法の規定に基づく制限がある場合に、取引の当事者がこれらの制限を知らないままに取引きし、不測の損害を被ることが無いように重要事項として説明。
飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
取引対象の不動産に関し、日常生活に不可欠な給排水・電気・ガスについて、利用できる諸施設等の状況、整備されていない場合には、施設の整備予定等を説明。
建物建築の工事完了時における形状、構造等(未完成物件のとき)
建物建築の工事完了時における形状、構造等(未完成物件のとき)
未完成の新築物件等のように、物件の状況が目で見て判断できない場合、完成時の形状、構造等について説明。
建物の設備の整備の状況(完成物件のとき)
浴室、便所、台所等、建物の設備の有無等について説明。
当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
取引対象不動産が、土砂災害防止対策推進法に基づく土砂災害警戒区域内に存するか否かを説明。

取引条件に関する事項

借賃以外に授受される金額
敷金、権利金、礼金、保証金等、借賃以外に授受される金額を説明。
契約の解除に関する事項
契約違反等による契約の解除や、解約の予告等による解約に関する事項について説明。
損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
契約違反の場合の損害賠償額の予定又は違約金に関する取決め等について説明。
支払金又は預り金の保全措置の概要
宅地建物取引業者が、借人から受領または預った借賃、権利金、敷金、預り金等の金銭について保全措置を講ずる場合は、その保全措置について説明。
金銭の貸借のあっせん
宅地建物取引業者のあっせんによるローンを利用する場合は、あっせんの有無・内容及び金銭の貸借が成立しないときの措置についての記載。
契約期間及び更新に関する事項
契約期間、普通借家・定期借家・終身建物賃貸借の別及び更新に関する事項について説明。
用途その他の利用の制限に関する事項
用途の制限、事業用の業種の制限のほか、ペット飼育の禁止、ピアノ使用の禁止等の利用の制限について説明。
敷金等の清算に関する事項
借賃等の滞納分との相殺や一定の範囲の原状回復費用として敷金が充当される予定の有無、原状回復義務の範囲として定まっているもの等について説明。
管理の委託先
建物の管理及び賃料収受等の管理のそれぞれの委託先とその所在地等について説明。

その他の事項

取引の態様
宅地建物取引業者が、貸借の媒介を行なうのか、代理を行なうのか、貸主になるのかについて説明。
供託所等に関する説明
借人が宅地建物取引業者の責任により不動産取引上の損害を被ったときに備えて、供託所(法務局)に供託している営業保証金等について説明するとともに、供託先の供託所等について説明。
その取引に関与する宅地建物取引業者及び宅地建物取引主任者の記載
その取引に関与する宅地建物取引業者及び宅地建物取引主任者の記載。

宅地建物取引業法の一部改正

石綿(アスベスト)調査に係る重要事項説明

調査記録がある場合

石綿(アスベスト)調査が「有り」とされていている場合には、調査の実施機関、調査の範囲、調査方法、調査年月日、石綿の使用の有無、石綿の使用の箇所や状態等について、説明。

調査したことがない場合

石綿(アスベスト)に関して調査したことがない場合、その旨を説明するだけでよい。

耐震診断に係る重要事項説明

1. 説明の対象になる建物

全ての建物が対象になっているわけではなく、いわゆる旧耐震基準に基づき建築された建物がその対象となります。

2. 耐震診断に関する調査・説明事項

耐震診断記録がある場合はその内容について調査・説明の義務があります。

ただし、耐震診断の場合

指定確認審査機関

建築士

登録住宅性能評価機関

地方公共団体

のいずれかが「建築物の耐震改修の促進に関する法律」に規定する基本方針にもとづいてなされた耐震診断に限る。

この説明義務については、所有者に耐震記録の有無を照会し、必要に応じてその他管理業者にも問い合わせた上で、存在しないことが確認された場合は、その照会を持って調査義務は果たされたことになります。

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