オーナーが契約する際、「媒介契約」と「代理契約」の2種類があります。
媒介契約と代理契約
オーナーが契約する際、「媒介契約」と「代理契約」の2種類があり、オーナーが賃貸不動産会社に依頼する業務内容が違ってくるので確認する必要があります。
| 媒介契約 | 代理契約 | |
| 貸主が依頼可能な宅建業者 | 複数社 | 1社のみ |
貸主が宅建業者に依頼 する内容 |
賃貸借媒介業務 １．賃貸借条件の提案 ２．物件の紹介 ３．入居者選定の補助 ４．重要事項の説明 ５．賃貸借契約締結の補助 ６．鍵の引き渡し |
賃貸借代理業務 １．賃貸借条件の提案 ２．物件の紹介 ３．入居者選定の補助 ４．重要事項の説明 ５．賃貸借契約締結の補助 ６．鍵の引き渡し |
◎媒介契約と代理契約のパターン
（１）「媒介契約」のみに関する代理権が授与された場合
（2）「媒介契約」と「賃貸借契約」に関する代理権が授与された場合
①賃貸借契約の締結を管理会社が代理する場合
②賃貸借契約の締結を宅建業者に代理委任する場合
【捕捉】サブリース契約と代行方式のパターン
（4）サブリース契約の場合
（5）代行方式の場合
オーナーと管理業者との関係
| 項 目 | 内 容 | 留意点 |
当事者 |
委託者および受託者の名称、住所などの表示 | ①誰が当事者となるかを明確にすること。 ②通常は委託者が建物所有者（貸主）となる場合が多いが、スキームによっては賃貸人が別に存在する場合もある |
| 対象物件 | 所在地、名称、敷地、面積、延べ面積、建物構造などの表示 | ①建物１棟を受託するのか、あるいは建物区分所有の一部を受託するのかを明確にする ②区分所有か、管理組合があるか否かにより、受託業務内容が変わる。 |
| 契約期間 | 業務の開始日および終了日、更新、解約の方法などの表示 | ①契約期間は当事者間の合意による。（一般には２年間） ②中途解約の場合の取扱い |
| 委託管理業務 | 入居者管理業務、契約管理業務、建物設備管理業務などの内容の表示 | ①入居者との関係において貸主に代理するのであれば、代理人として契約を締結する。 ②建物・設備管理業務はメンテナンス会社へ再委託を前提とするか否か。 |
| 委託報酬 | 代理店手数料、契約管理報酬（マネージメントフィー、インセンティブフィー）などの表示 | ①代理店手数料を受領する場合、広告宣伝費などの経費を含むか否か ②マネージメントフィーの算定対象を賃料、駐車場など、どこまで含み利率をどの程度にするか・ ③インセンティブフィーを設定する場合の算定対象をどうするか。 |
| 費用負担 | 建物設備管理費用、広告費、その他の費用の表示 | ①貸主と管理業者の費用区分を定める場合が多い ②物件広告費については管理業者が負担する場合がある。 |
