不動産経営に関する金銭管理業務

�@賃貸人が変更した場合
建物の借家人も物件の引渡を受けて使用していれば、家主が変わっても物件の賃借権をもって対抗できる。
→この場合の敷金については、原則として新賃貸人に引き継がれることになる。

�A賃借人が変更した場合
賃借人が賃貸人の承諾を得て賃借兼を新賃借人に譲渡した場合は賃借権の賃借権の譲渡人である旧賃借人としては自分の債務を担保するために敷金を渡したのであるから、例えば新賃借人の未払賃料等が、旧賃借人の交付した敷金で担保されるのは不自然なため、判例では原則として敷金関係は新賃借人に移転しないとされている。

権利金

（礼金）

建物賃貸借終了後に返還を要しないとされている金員。その授受は建物賃貸借成立の要件ではない。

�@営業権の譲渡の対価そして昔から権利金とよび取引をしている商習慣があること
�A賃借人が他の者より優先的にその場所を賃借できるという場所的利益の対価
�B賃料の前払い
�C店舗等の賃貸借にみられるような建物の賃借権の譲渡性を証人するもの
�D造作買い取りに代わる権利金
通常は賃貸人と賃借人の両当事者間で決めたことを基本として判断しているが、もし当事者間でこれが決まっていない場合には賃貸借の目的となる不動産が存在する地域の習慣に従うことになる。

保証金

賃貸借契約に定められた契約条項の完全履行を保証させるものである。主として事務所、店舗等の賃貸借の場合に報奨金を差し入れるケースが多い。

�@賃貸借終了時に一括して返還されるもの
�A賃貸借の終了に関係なく一定期間据置いて一括あるいは一定の間隔をおいて返済されるもの
�B保証金の一部を償却に当て、賃借人にのころを返済するもの

共益費

賃借人が共同使用する諸設備の維持費その他雑費

�@共同洗濯所、炊事場等の水道、電気の使用
�A敷地内清掃、ごみ処理、焼却に要する費用
�B洗浄槽の処理費用
�C門灯、廊下、階段などの共用部分の照明諸費
�D防疫、消毒に要する費用

１．出納業務の種類

（１）賃貸借契約時
賃料、共益費、敷金（保証金）、礼金（敷引き）、保険金、その他の契約金の授受を行う。

（２）入居期間中
�@賃料、共益費の代行請求
�A未納者や滞納者への督促・回収
�B賃主への送金
�Cメンテナンス費の請求書類および支払管理ならびに共用部分の公共料金等への支払（立替え払いを含む）

（３）退去時
�@原状回復費用の敷金内精算業務や徴収業務
�A敷金の返還業務
（新規契約金との相殺、立替え払いを含む）

２．集金業務

（１）集金の対象
日常的な集金の対象は固定費と変動費の2種類
固定費…賃料・共益費等
変動費…公共料金

（２）集金方法の種類
主な集金方法
�@持参払い
�A銀行振込
�B口座引き落とし（口座振替）
�C収納代行業者
�Dカードはらい
�Eネット払い（インターネット銀行決済）

３．送金業務

（１）管理システムの種類
�@集金代行システム
�A滞納保証システム
�B一括借り上げシステム（定額・定率）
�C空き室保証システム

（２）送金の対象
固定費（賃料、共益費、駐車場料金）および変動費（公共料金）

４．未収・滞納業務

（１）未収・滞納の発生とその予防
�@入居審査で滞納予防
�A未収・滞納は早期に把握。処理は迅速・確実にアクションを起こす。さらに法的処理の意向も検討する。
�B定期借地権での契約の有用性を検討する。

（２）滞納への対応（未納・滞納管理）

�@滞納発生から3日以内に「未納のお知らせとお願い」を発送する。
�A滞納発生から7日以内に「未納賃料の督促通知」を送付するのと併せて電話連絡
�B滞納発生から10日以内に、電話にて支払計画を聴取する。
�C入居者から「支払約定書」を郵送にて取得
�D滞納より10日を超えても連絡がない場合、訪問して「支払約定書」を取得

５．予算管理

● 投資価値を上げるために年間の適切な予算を設定し、その期間の収支を正確に管理できるかどうかが、管理業者のチェックポイントになります。

● 予算書の内容
�@年間収入および年間支出の予想表
�A収入明細表
�B支出明細表
�Cリーシング計画（入居者募集計画）
�D年間修繕計画
�E中期修繕計画