電話 0120-377-251

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従来の賃貸住宅は、賃借人の近親者等が保証人となるのが一般的でしたが、少子高齢化・人間関係の希薄化等により、連帯保証人の確保が困難となり、家賃債務保証業者を利用するケースが急激に増加しました。
ところが、一部の家賃債務保証業者による鍵の交換、深夜に及ぶ督促等、家賃等の悪質な取立て行為の発生が社会問題となっています。
家賃債務者保証をめぐる消費者トラブルに関する相談件数は過去5年間で10倍にものぼっています。
このような社会背景から賃貸住宅の賃借人の居住の安定の確保を図るため、「家賃債務保証業の登録制度の創設」「家賃に係る債務の弁済の履歴に関する情報の収集及び提供の事業を行う者の登録制度の創設」「家賃等の悪質な取立て行為の禁止等」の措置を講ずる「賃借人の居住の安定を確保するための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃などの取立て行為の規制などに関する法律」(以下「適正化法」)案が国会に提出されました。 これにより家賃債務保証業者の業務の適正な運営の確保を図るとともに、家賃等の悪質な取立て行為を排除すること等により、賃貸住宅の賃借人の居住の安定確保を図るのが目的です。

賃貸管理をめぐる現状と課題

適正化法の概要

適正化法案は、大きく3つに分類されます。

家賃債務保証業者の登録制度及び業務規制等
  • 登録の義務付け
  • 保証委託契約締結の前後の書面交付義務
  • 暴力団員等の使用の禁止
  • 勧誘時の虚偽告知等の禁止
  • 誇大広告の禁止
  • 14.6%超の違約金を定める契約の禁止
  • 暴力団員等への求償債権の譲渡禁止
  • 帳簿の備付け
  • 業務改善命令監督処分
  • 罰則
家賃等弁済情報提供事業者の登録制度及び業務規制等

<データベース作成事業者>

  • 登録の義務付け
  • 業務規程の作成・届出義務→国土交通大臣による変更命令
  • 収集・提供する弁済情報の内容
  • 情報漏洩防止措置
  • 苦情の処理に関する事項
  • 賃借人への情報開示
  • 加入業者の名簿縦覧
  • 秘密保持義務
  • 業務改善命令・監督処分
  • 罰則

<加入業者>

  • 情報提供時:賃借人の同意取得義務
  • 情報利用時:賃借人の同意取得義務
家賃関連債権の取立てに関する不当な行為の規制

家賃債務保証業者、住宅の賃貸事業者、賃貸管理業者による悪質な取立て行為の禁止(取立ての委託先も含む。)

<禁止行為>

1. 面会、文書送付、貼り紙、電話等の手法を問わず、人を威迫すること

2. 人の私生活又は業務の平穏を害するような言動

(例)
  • 鍵の交換等(ドアロック)
  • 動産の持ち出し、保管
  • 深夜、早朝の督促
  • これらの行為を予告すること
  • 罰則
取立て行為の規制

保証業者や貸主など、家賃等を取り立てる立場にある者が、家賃等の取立てをする際、つぎのような行為をすることが禁止されます。

禁止される行為
具体的内容
賃借人等に対する威迫
今後政省令やガイドラインで定められる予定です。
※1. 国会での答弁では、単に自宅へ複数人で訪問したからといって直ちに「威迫」とされるわけではなく、荒々しいそぶりや暴力的な態度を取った場合に「威迫」に該当するといった基準が設定されることが見込まれています。
住宅への立ち入り妨害
貸住宅の出入口の戸の鍵を交換したり、鍵を開錠できないようにする器具を取り付けるなど。
物品の持ち出し
賃貸住宅から衣類、寝具、家具、電気機械器具その他の物品の持ち出し、保管など。
制限時間帯における取立て
夜間の一定の時間帯に、訪問したり電話をかけるなどし、その結果として訪問や電話を拒まれたにもかかわらず、その後もその行為を続けること(但し、正当な理由がある場合を除きます)。
※2. 制限される時間帯は、今後政省令によって規定されるが、国会での答弁によると、午後10時から午前6時のまでとする方向で検討されています。
禁止行為の予告
賃借人や保証人に対し、上記の禁止行為に当たる言動をすることを告げること。

上記に反した場合、2年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金までが定められています。また、以下の取立て行為は、禁止されていませんので注意が必要です。

禁止されていない行為
具体的内容
第三者に対する取立て
親族を含む債務者以外の者に対する取立ては、基本的に禁止されません。但し、その取立て行為が脅迫的な言動を含む場合は、禁止の対象となる場合があります。
貼り紙による賃借人などへの通知
単に家賃滞納の件について連絡を求める程度のものであれば禁止されません。但し、その内容が威迫にあたるようなものであれば、禁止の対象となる場合があります。
勤務先への連絡
基本的に禁止されませんが、上記と同様、その内容が威迫にあたるようなものであれば、禁止の対象となる場合があります。

※3. 所管の国土交通省では、本法案を早期に成立させ、平成23年度の施行を見込んでいましたが、平成22年12月現在、本法案は衆議院で継続審議中となっており、施行時期は当初見込みより遅れることが予想されます。

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