不動産にかかわる税金は多岐にわたり、また、予想外の修繕費・設備管理費の支出や、市場からの家賃値下の圧力など、オーナーの悩みは尽きません。
税金、特に節税は、オーナーの関心が高いところです。
節税について
ご存じのように不動産収益にかかる税金は下記のような仕組みになっています。
（不動産総収入金額 - 必要経費 = 不動産収益） x 税率→税金
税率は、法人税と所得税率に分かれており、累進課税で重篤な税率を支払われているオーナーにとっては、法人化することによって、税率の面からも節税のメリットが発生します。
法人化のメリットはその他にも、個人では認められなかった様々な費用が損金として計上できることにあります。
所有している賃貸マンションやテナントビルを管理する会社を設立し、その法人化した管理会社の必要経費として様々な費用を損金として計上し、大きな節税メリットが発生する可能性があります。
個人で認められにくい経費
1. 配偶者やその他の家族の専従者としての給与
2. 法人化された管理会社名義の車両の減価償却費
3. 法人役員の損金計上できる生命保険料
4. その他、法人運営に必要な諸経費
修繕費は個人、法人いずれでも、経費として認められますが、コスト削減のために『管理見積.com』で比較見積をご依頼ください。
法人化する管理会社の形式
1. 管理委託方式
賃貸の管理を設立した管理会社に委託する方法。（法人が家賃収入の入金管理等を行うことにより、個人から管理手数料を徴収する方法。）
メリット ：簡単に導入できる
デメリット：管理料はおおむね収入の6％が上限。管理料を高く設定できない
2. 一括賃貸方式
設立した管理会社に管理を委託するのではなく、建物全部をその管理会社に建物を一括して借上げ、管理会社は第3者へ転貸する方法。
メリット ：「管理委託方式」よりも高く（収入のおおむね10％）所得を移転できる。結果として「管理委託方式」よりも節税に有効
デメリット：第3者と契約変更等の手続きが面倒
3. 不動産保有方式
個人所有のアパート・マンション（建物）を不動産管理会社に売却し、土地の所有は個人のままで、設立した管理会社は個人に地代を支払う方法。
メリット ：「管理委託方式」「一括賃貸方式」よりも高く所得を移転できる。結果として「管理委託方式」「一括賃貸方式」よりも節税に有効。消費税の還付を受けれる可能性もある。
デメリット：建物の所有権移転の手続きが必要。不動産取得税等の移転に伴うコストがかかる。
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