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グレードアップ工事のポイント

マンションにとって大規模修繕は、「原状回復」のための「修繕」だけではなく、グレードアップのチャンスである。「マンションをもっとよくする」ためのグレードアップ改良工事の一例を、その必要性やポイントを紹介します。

項目
ポイント

外壁の素材色変更

外壁の素材色変更
外観の汚れや古さが目立ってきた場合、塗装仕上げのマンションなら、外壁の色や素材感を替えることで外観の若返りを図ることが出来る。見栄えが変わることで資産価値アップ可能となります。
周辺のマンションと違う色を選ぶ、複数の色でグラデーションを入れる、部分的に違うカラーを使うなどの工夫やタイル貼りなど素材の変更も可能です。

エントランスの整備

エントランスの整備
敷地の入口からエントランスまでのアプローチ(通路や自転車置場など)を整備し、正面玄関の扉や壁、床などを変える。扉や壁、床などの材質を変えるだけで印象が大きく変化します。
マンションの顔であるエントランスをグレードアップすることで、マンションの資産価値を上げる効果は高い。

エントランスホールの改良

エントランスホールの改良
エントランスホールを豪華で綺麗にする、集合ポストや宅配ポストや掲示板を改良するなど、デザイン性と機能性を重視したプラスα工事で、エントランスホールを上質な空間に改良。談話室やギャラリーや共用の応接室などを併設するなど。
床や壁の素材に加え、照明を工夫することで、空間の雰囲気が大きく変わります。

植栽・中庭の美化・屋上緑化植栽・中庭の美化・屋上緑化

「敷地内の通路が殺風景」「広い中庭があるのに人が集まらない」という場合には、グリーンを有効利用する方法も。ブロック塀沿いに樹木を植えるなど。くつろぎの空間演出が可能になります。
屋上緑化ではCO2削減や住居者の散歩コースなどの演出もできます。
植物は生き物。定期的な防虫や刈り込みなど、簡単なものは管理組合の理事中心で実施するのもコミュニケーションに役立。

マンションの館銘版などでデザインアップ

マンションの館銘版などでデザインアップ
マンションの館銘板は、いわば「マンションの表札」。分かりやすく、デザイン性の高いものに変えることでマンションのイメージを明るくすることも出来きます。
棟の表示板、敷地案内図などの改良も忘れずに。色やデザイン、表示場所を工夫して、見やすい配慮を。

各所のバリアフリー

各所のバリアフリー
新築のマンションでは最初からバリアフリー化されている所も多いが、高齢化に伴い、既存のマンションでもスロープや手すりの設置、段差の解消等を検討する所が増えています。
スロープがあっても、傾斜が急で危険なところも多い。実際に車椅子で通って研究するなどの細やかさも必要です。

エレベーターの新設・取替え

エレベーターの新設・取替え
設置後25〜30年を経過すると、エレベーターも耐用年数を迎える。全部交換するか、部分交換で済ますのか検討が必要。エレベーターのない中低層マンションで、高化に伴い必要性が高まり、新設するケースもあります。
最新のエレベーターは点字表示・音声案内付きの福祉対応タイプなど、機能も充実。

共用廊下・階段・玄関ドアの改良

共用廊下・階段・玄関ドアの改良
エントランスから各戸玄関までの部分で、老朽化が目立つ箇所、使いにくい部分を改善する工事。廊下や階段の床シートの張替え、不要な段差の解消、手すりや滑り止めの取付け、階数表示板や住居の表札の取替えなどや照明器具を変えて、より明るい見通し良い空間に変えることもできます。
玄関ドアを変えることで、防犯性、断熱性、耐震性アップにつなげることもできます。

管理室・集会室の整備

管理室・集会室の整備
理室や集会室が狭い、老朽化が著しい、動線が悪く使いにくいという場合は見直しを踏まえた工事が必要となります。管理組合の書類や、清掃・防災用具などの備品を収納するための倉庫の整備も円滑な活動には重要。
変電室やボイラー室や浄化槽など不要な施設を撤去したスペースや、エントランスの一部を有効利用する方法などもあります。

ゴミ置場の整備・改良

ゴミ置場の整備・改良
ゴミ置場の汚れや汚臭、ゴミの不法投棄などを防ぐためにも、ゴミ置場の整備は重要です。脱臭・防音装置が付いた生ゴミ処理機の導入、収集日以外は格納できる折りたたみ式ゴミ置場の設置という方法もあります。
ゴミの収集方法やゴミ置場の変更については自治体ごとに取り決めがあるため、確認が必要です。

駐車場の新設駐車場の新設

駐車場不足や、それに伴う路上駐車の増加が目立っている。スペースを有効利用した立体駐車場の設立、来客用駐車場の確保など、空間的な問題が解決できる整備が必要となります。照明やチェーンゲート等による防犯対策も必要です。
救急車、消防車などの緊急車両がスムーズに出入り出来るためのスペース確保も重要。

駐輪場の整備・増設駐輪場の整備・増設

自転車が乱雑に置かれて出し入れが困難、通行の邪魔になる場合など見た目もよくありません。敷地が狭いところは、敷地の隙間やピロティを有効利用したり、駐輪機を活用する方法も。盗難予防策も必須です。
自転車の数を減らす工夫として、管理組合が自転車を所有して住民 に貸す「レンタル自転車」という方法もあります。

ペット飼育可に応じて施設を充実

ペット飼育可に応じて施設を充実
ペットブームの再来で、「ペット可」に規約変更するマンションも増えています。
ペットの足洗い場やグルーミングルーム、ドッグランスペースの設置や、ニオイ対策などもあればより快適になります。
施設を使用する際のマナーなど、ペット飼育者の意識向上も大きな課題となります。
規約変更も必要です。

耐震補修

耐震補修
耐震性を高めるための工事で、しっかりした耐震診断と設計が必須。柱や梁の補強、壁に筋違いを入れる、免震装置で揺れを制御するなど、建物本体の補強と、エレベーターや玄関ドアの対策も必要です。
新耐震基準が定められた1981 年以前に建てられた旧耐震設計の建物は、特に補強が必要と考えられます。

断熱性能の改良

断熱性能の改良
外壁、屋上、ルーフバルコニー、玄関ドアやサッシなどの開口部に断熱材を取り付け、断熱性能を高める工事です。室内の温度や湿度を整え、結露やカビを防ぎ、省エネ効果もあります。
構造体の外側に断熱材を付ける「外断熱」と室内側に付ける「内断熱」がある。外断熱は共用部、内断熱は専有部としての工事になります。
サッシ・ペアガラス工事は共用部分となります。

雨仕舞(あまじまい)の改善

雨仕舞(あまじまい)の改善
雨仕舞とは、さびや汚れの原因になる雨水が、廊下やバルコニー等へ、入らぬよう防ぐ処理のこと。雨樋と雨水管の設置、雨だれを防ぐダクト・フードへの交換、雨水の流れを良くするための排水溝の改善などが一般的です。
雨仕舞の改善により、建物を美しく保ち、メンテナンスを軽減できるメリットもあります。

電気容量のアップ

電気容量のアップ
築年数が経過したマンションは電気容量が少なく、電気製品を同時に使うとブレーカーが落ちることも。電気容量をアップするためには、マンションへの電気の引き込み方法を確認し、電力会社と協議の上、必要な変更工事が必要です。
新旧のつなぎ替えに伴う停電をできるだけ少なくする配慮が必要となります。

給排水システムの変更

給排水システムの変更
給排水管の腐食が著しい、古い給排水方式で弊害が生じた場合などに、衛生的でメンテナンスの手間が少ない方法に替える工事です。専門家の診断を受け、マンションの給排水システムや、給配水管の種類を把握することが必須です。
予算とコストの兼ね合い、専有部分の工事をどこまで行うかが問題です。

IT(Information Technology)導入

IT(Information Technology)導入
インターネットや光ファイバーなどを導入することで、マンション全体の情報共有化が可能です。 家庭内のパソコンやテレビで、管理組合からの情報を得られるシステムもあり、防犯対策や緊急時の対応にも有効と思われる。類を把握することが必須。 地上デジタルTV放送に対応することも考える必要がある。2011年7月にはアナログTV放送は終了です。

防犯設備の設置

防犯設備の設置
外部侵入者に対する監視カメラの設置や、共用玄関のオートロック化などが主。オートロックシステムの導入には共用玄関と各戸に、来訪者との通話・開錠機能を設置する工事が必要となります。
共用玄関のほか、非常階段や駐車場の出入り口、各戸玄関の施錠と、防犯への住民の意識も大切な対策となります。

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