マンション管理会社にとっては、従前のように管理委託費で大きな利益を手にすることが難しくなっています。
理由1. マンション適正化法の制定や、マンション管理組合の意識の向上にともなって、管理委託費に向ける目が厳しくなっているからです。
理由2. 今では、管理組合主導で全面委託から一部委託に変更したり、管理委託費の引き下げを迫ることは当たり前になっています。管理会社の同業者との競争が激しくなり、管理会社変更も普通の選択肢となっています。
管理会社にとって、修繕工事は最後の聖域といってもいい大きな収益源になっています。
理由1. 工事をするには、元請以下、下請け、孫請けと複数の専門業者が関与するので、その複雑さや、専門性から管理会社が主導する立場になりやすい。
理由2. 下請け、孫請けなどの専門業者は、工事を発注してくれる顧客を自社で開拓するノウハウを有するところはまれで、管理会社がこれらの専門業者に対して優位な立場がとりやすい。
理由3. 上記のような状況の中で、管理会社は、下請け・孫請けの工事の重層構造から、結果的に非常に大きな利益を得ています。
理由4. 工期までの周期が短縮できた場合利幅が広がります。
理由5. チェック機能が働かないので、単価数量や工期などが工事代金を膨らませる場合があります。
理由6. 十全な建物診断や、住民のニーズを聞き取ることも無く、必ずしも必用とはいえない工事も大規模修繕の工事メニューに加えてしまうこともあります。
このように修繕費用を精査しないで大規模修繕を行った場合、修繕積立金の値上げや一時金の徴収など、管理組合（区分所有者）に大きな負担になっている場合も多く見受けられます。
マンションの価値を下げず、むしろ高めながら、本当に必要な修繕工事を、適正な価格で行うためにはどうしたらいいのでしょうか？
管理会社任せにすることを止めましょう。管理組合主導型に改めなくてはいけません。
ａ建物の調査・診断 ｂ施工業者の選定 ｃ工事の監督管理 ｄ長期修繕計画の見直しこれで、管理会社の提案する工事範囲が妥当なのかどうなのか判断ができます。工事仕様を決定する上で、必要不可欠となります。
同一仕様で施工業者の比較見積を取った場合、その場合価格に大きな差が出ることはまれではありません。
工事業者の実績や、保証の問題も考慮した上で、選定。
