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1. 工事に係る請負契約に関する経過措置

1) 消費税率が8%に引き上げられる平成26年4月1日(施行日)の6ヶ月前、平成25年10月1日(指定日)の前日までに工事契約が締結され、平成26年4月1日以後に完成引渡しが行われる場合は、改正前の税率(5%)が適用される。※1

2) 消費税率が10%に引き上げられる平成27年10月1日(施行日)の6ヶ月前、平成27年4月1日(指定日)の前日までに工事契約が締結され、平成27年10月1日以後に完成引渡しが行われる場合は、改正前の税率(8%)が適用される。※1

消費税法
附則 第5条3項
事業者が、平成八年十月一日から平成二十五年十月一日(以下この項から第五項まで及び附則第七条第一項において「指定日」という。)の前日までの間に締結した工事(製造を含む。)の請負に係る契約(これに類する政令で定める契約を含む。)に基づき、施行日以後に当該契約に係る課税資産の譲渡等を行う場合には、当該課税資産の譲渡等(指定日以後に当該契約に係る対価の額が増額された場合には、当該増額される前の対価の額に相当する部分に限る。)に係る消費税については、旧消費税法第二十九条に規定する税率による。

※1. 平成27年4月1日の指定日については附則 第16条参照

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◆ 管理費もあがり、大規模修繕の工事費もあがる。

管理会社へ支払っている委託管理業務費には消費税がかかっています。マンション標準管理委託契約書 ※2によると「税率等の改定があった場合には、その改定に基づく額に変更する。」とあり、管理会社は、管理費削減の提案もなく値上げを要求してくるのは自明だといえます。

さらに大規模修繕工事についても、管理会社が消費税増税を根拠にして工事契約の締結をせきたてる可能性も大きいと思われます。組合では十分な検討も無く、いわれるがままに工事を発注することになるか、あるいは、増税後の工事締結となる可能性もあります。

管理組合では、主体的に、委託費削減を進めていかなければ、委託費、工事費のみならず長期修繕計画に基づく修繕費積立も大幅な値上げもやむおえずとなる可能性があります。

※2. 第22条 (法令改正に伴う契約の変更)
甲及び乙は、本契約締結後の法令改正に伴い管理事務又は委託業務費を変更する必要が生じたときは、協議の上、本契約を変更することができる。ただし、消費税法等の税制の制定又は改廃により、税率等の改定があった場合には、委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。 

◆ 早めの管理費削減対策が重要です。

現在の日本経済はデフレスパイラルに陥っており、消費税増税分を削減することのみならず、大幅な委託費削減の可能性があります。ただ、委託費の見直しについては、管理組合が主動して、管理会社変更も辞さずという強い態度で臨まなければ、適正な委託費削減につながらないのが現状です。管理組合を民主的に運営しながら、合意形成していくためには、適切な比較見積が必要となります。

◆ 消費税増税には、早めの対策を

・長期修繕計画に消費増税分を早期に反映させるなどの検討。

・管理費の見直し(管理会社変更)により、管理費削減分を修繕積立金へまわす。

◆ 増税による管理組合のリスク。

1. 駆け込み工事(公明正大さや透明性を欠く業者の見積を鵜呑みにしてしまう可能性あり。)

2. 管理会社変更にも時間がかかる。

3. 早めの管理費見直しが必要。

4. 電力・水道などもあがり、管理費が値上げとなる。

5. 設備・メンテナンス業者も値上げをしてくる。⇒管理会社のコストも上昇し、委託費に転嫁してくる。

6. 長期修繕計画の見直しも必要となる。

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