マンションは、区分所有建物であるため、耐震改修を実施する場合には、一般的に管理組合における総会で3/4以上の決議が必要です。（耐震改修がマンション標準管理規約にある「形状又は効用の著しい変更を伴う」にあたるため）そのため、耐震化を進めるためには、区分所有者間の合意形成を図ることが重要になります。
また耐震化には、耐震改修と建替えの2つの方向があります。
そのため、マンションの現状を考え、耐震化によってどのようなマンションにしたいのかという希望などのアンケートを実施したり、耐震化を進める上でのクリアすべき課題点を整理しておいたほうが良いかもしれません。
■このような問題を整理してみましょう。
1. 現在のマンションの状況、住宅・住環境に対する不満・問題点およびニーズなど。
2. 耐震化を必要とする理由、耐震改修の必要性及び耐震改修以外の修繕・改修の必要性、建替えの可能性など。
3. 当該マンションの敷地に関する法規制（建替えの場合はその地域の法規制も考慮します。）
4. 耐震化はどのように進めていくのか、どのような課題をクリアしていく必要があるかなど。
5. 工法によっては居住性に影響のある住戸とない住戸が生じる可能性がが出る場合もありますので工法の選択が必要です。
アンケート実施や問題整理などに管理会社から十分なアドバイスが得られない場合は『管理見積.com』へお気軽にご相談ください。
耐震診断を必要とする理由、耐震診断の内容、耐震診断費用の参考見積もり等を示した上で、管理組合の総会における議案として、「耐震診断資金の拠出方法」について提起します。管理組合の総会にて、例えば、「管理組合運営費または修繕維持費から耐震診断費用○○円を拠出する」などの耐震診断費用拠出についての議案を区分所有者および議決権の各過半数で決議する必要があります。
ただし、管理規約で修繕積立金等の使途変更を伴う場合には各4分の3以上の特別多数決議が必要となります。
耐震診断結果を踏まえて、耐震改修なのか建替えなのかの方針を決定する必要があります。
老朽化の著しいマンション等では、耐震改修と建替えを比較検討し、どちらが合理的であるかを検討した上で、方針決定する必要がありますが、築年数の浅いマ ンションや比較的簡易な耐震補強等の実施で耐震性能を確保できるマンションでは、耐震改修を前提に耐震化の検討を進めてもよい場合があります。
区分所有者へのアンケート等により耐震改修と建替えとの比較検討を行う必要があるか否かを確認の上、理事会として耐震化検討の進め方の方針を決定します。
また、理事会での検討状況やアンケートの結果等については、適宜、管理組合広報誌等で区分所有者に周知することが大切です。 建替えとの比較検討が不要な場合は「耐震改修推進決議」の準備を進めることとなります。
東京都耐震ポータルサイトより一部抜粋
耐震化を検討するための組織を管理組合理事会の専門機関として設置するためには、総会にて過半数の賛成で決議する必要があります。
その際には耐震化の検討を必要とする理由、耐震化検討の進め方、耐震化手法の検討費用の参考見積り等の資料を 提示する必要があります。
理事会は耐震改修計画についての検討結果を踏まえて、「共有部分の変更に関する事項」「耐震改修実施設計を行うための資金の拠出に関する事項」を管理組合の総会の議案として提起し、決議します。
※1. 不足する場合には区分所有者からの一時金徴収や管理組合による金融機関からの借入金、またはその併用も視野に入れたほうがよいでしょう。。
※2. 借入金については住宅金融支援機構等などの関係機関と事前協議が必要となります。
耐震改修に係る費用全体の軽減を目指した取り組みにより区分所有者の負担軽減が基本となりますが、補助・融資・税の特例の制度の活用などを説明し、高齢者などの区分所有者の資金面での不安を解消する取り組みが管理組合にとって重要な課題となります。
また、負担金未納者、工事に協力しない区分所有者などには最終的に、訴訟による解決も目指す必要が起りえる場合があります。
個人が一定の計画区域内（耐震改修促進税制が適用される計画区域内かどうかについては、お住まいの地方公共団体の建築行政窓口にお問い合わせ下さい。）で旧耐震基準により建築された住宅の耐震改修工事を行った場合、耐震改修に要した費用と標準的な工事費相当額のいずれか少ない金額（200 万円を上限）の１０％相当額を所得税から控除することが出来ます。
（平成26 年12 月31 日まで）
また、昭和57年1月1日以前から所在していた住宅について、一定の耐震改修を行った場合には当該住宅に係る固定資産税（120m2相当分まで）が２分の１に軽減されます。
ただし、耐震改修工事の完了時期により、下記のように軽減年数が異なっています。
○ 平成18年1月1日から平成21年12月31日までに完了した場合は … 3年間分
○ 平成22年1月1日から平成24年12月31日までに完了した場合は … 2年間分
○ 平成25年1月1日から平成27年12月31日までに完了した場合は … 1年間分
なお、現行の基準に適合していることが確認できる書類として登録された建築士事務所に属する建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関のいずれかが発行した耐震改修証明書を提出する必要があります。
耐震診断や耐震改修を行い、現行の基準に適合していることを確認する耐震改修証明書を提出した場合には、保険料率について耐震診断割引（割引率10％）が適用されます。
この他に耐震改修の結果、住宅性能表示制度による割引（割引率 等級１：10％、等級２：20％、等級３：30％、）や免震建築物割引（割引率30％）の対象になる場合もあります。
