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大規模修繕の工法・改修工事・施工事例

足場工事の特徴

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近年、超高層マンションでは、第1回目の外壁を中心とする大規模修繕工事を実施する事例が増えてきました。
しかし、これらの工事では、一般的な中高層マンションの工事と異なり、超高層マンションに固有する様々な問題が生じています。超高層マンションにおける「管理組合運営に関する留意点」と「工事計画における技術的な特徴」をまとめ、大規模修繕工事を取り巻く問題を整理します。

管理組合運営に関する留意点

建築基準法では高さ60mを超えるものを「超高層」建築物とされています。「超高層マンション」の明確な法的定義はありませんが、おおむね20階建て以上の共同住宅を超高層マンションとする場合が多いようです。
足場工 区分超高層マンションであっても、管理規約に「専有部分」「共用部分」の範囲が定められいます。「共用部分」の持分は、その所有する「専有部分」の床面積の割合に比例します。また、共用持分比を基準にして、月々の管理費、修繕積立金などが決められています。
しかし、超高層マンションの多くは、一般の住宅専用マンションと異なり、商業や業務施設を併設した「複合用途型」で構成されていて、管理規約上、共用部分が用途ごとに複数に区分されています。
複合用途型マンションでは、柱・梁・構造耐力壁などは一般に建物全体の「共用部分」とされています。平面的にも使用する用途にしたがい専有・共用がおおむね区分されています。

足場工 区分ただし、建物外周部には解釈の巾に差異が生まれます。例えば、住戸に付帯するバルコニーを建物全体の共用部分とするか、住宅部分のみの共用部分とするかで、バルコニーに接する共用区分の考え方に変化が生じてきます。その設定区分に確たる根拠があるわけではなく、設定いかんによっては外壁補修費用に格差が生じてしまいます。

したがって、実際に外壁廻りの大規模な修繕工事をおこなう場合、住宅部分と商業・業務施設部分などとの共用区分を、建物の工事対象とする部位ごとに明確にしておかないと、工事費用の負担割合などの問題が生じることになります。
また、マンションが住宅と商業・業務施設からなる「複合用途型」であるだけでなく、複数の棟で一団地を構成していたり、分譲棟と賃貸棟が混在していたり、マンション全体の管理主体が複雑化している例がみられます。外壁等の大規模修繕工事を実施する際には、後述する足場仮設計画など技術面のみならず、管理主体間の調整を図ることが重要課題となります。

工事計画における技術的特徴

超高層マンションの足場仮設計画プロセス

超高層マンションの分譲戸数は1990年代から急増しましたが、外壁等の改修工事は改修市場における前例や実績が少なく、足場仮設計画を主体として未整備な部分がまだ多いといえます。
一般的に、マンションの大規模修繕工事を設計監理方式で実施する場合では、足場仮設計画は設計者が立案するのが通例です。中高層マンションにおける足場計画は、枠組み足場などの存置型の足場を主体に計画する事が多いといえます。これらの存置型の足場はこれまでに多くの工事事例があり、設計者は過去の経験から比較的容易に足場仮設計画を立案する事ができます。
一方、ゴンドラ足場の場合、設計者のみの判断で仮設計画を立案するには、困難な一面があります。ゴンドラ足場は、一度に作業できる人数が制限されるため、仮設計画を立案する上では、作業員の導入人数や工区分けなど、施工者が立案する工程計画と併せて検討する必要性があります。したがって、超高層マンションの仮設計画においては、施工会社の考えを取り入れた計画を立案するのが望ましいといえます。しかし、設計者は施工会社の選定手続き上、仕様設計段階においては、特定の建設会社に接触することは控えなければならないので、工程計画に関する情報を得ることが困難なのが実情です。ここに、超高層マンションにおける足場仮設計画段階の問題点があると言えます。
超高層マンションの足場仮設計画を立案する場合、先ずはゴンドラメーカーの協力を得て、ゴンドラ足場を主体に足場仮設計画基本仕様を立案します。ゴンドラメーカーの協力を得るのは、ゴンドラ足場の技術開発が目覚しく、最新情報を得ることが必要不可欠だからです。 次に、工事見積依頼に際して、設計段階で決めた足場仮設計画基本仕様の見積とは別に、足場仮設計画に伴う提案見積も取得する必要があります。提案見積を取得する理由は下記とおりです。
設計段階ではゴンドラ足場を主体に足場仮設計画を立案します。超高層マンションでも、枠組み足場を採用することもできます。さらには特殊なゴンドラ足場を採用する場合もあります。提案見積を募るのは、建設会社における工程計画との検討もさることながら、これらの足場の可能性についても探ることを目的としています。 これらの作業過程を踏まえて、工程計画との検討を考慮に入れた仮設計画を最終決定していきます。 超高層マンションの仮設計画立案においては、設計者の検討のみならず、ゴンドラメーカーの協力も必要であると同時に、施工者の提案(コンペティション)を受け入れた計画立案手法が有効な方策といえます。

超高層マンションの作業班編成の例

一般に、ゴンドラ足場を使用した超高層マンションの工事では、ゴンドラは上下の移動に適しているため、作業班は縦割になるのが通例です。Xマンションはその典型的な事例です。一方、Yマンションでは、作業班を横割に配置しています。Yマンションは、各バルコニーの隔て板を取り外すことで、バルコニーを通じて建物を一周することができ、各階での作業員の横移動がしやすいという条件がそろっているマンションです。したがって、作業員はゴンドラによる縦移動、ならびにバルコニーにおける横移動が可能になったため、作業班を横割りの配置にすることにより作業効率の向上を図ることができる例です。
なお、Yマンションの工期は6ヶ月であり、比較的短工期で工事が実施でき、これらの作業班の編成も超高層マンションの工事においては重要です。

足場工

工事計画における技術的特徴のまとめ

仮設計画の立案手法と実際の工事における作業班の特徴を紹介しました。ゴンドラ足場と枠組み足場など、足場の種類の違いに伴う各仮設工事費の違いについて詳細は触れられていませんが、ゴンドラ足場を建物の全面に仮設した場合と、枠組み足場を中間階まで仮設し、高層階のみゴンドラ足場を仮設した場合の試算をした結果、大きな金額差は生じない事がわかっています。
これらを勘案すると、今後、超高層マンションの外壁等総合改修工事においては、ゴンドラによる足場仮設にこだわらず、建物の特徴を踏まえた仮設方法の検討が必要といえます。

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