マンション管理Q&A
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＜スレッド一覧＞
管理会社が管理組合の決定...[0] / ［無題］[0] / ひと月の概念[0] / 法律解釈[1] / 専用使用部分の修繕費の負...[1] / マンションフォーラムにつ...[0] /
管理委託契約書には、管理組合を助けることになっている管理会社が、総会で決定したことを守らないので困っています。
まず、うちのマンションは規約上は名簿を理事長が管理となっていますが、 管理会社が教えてくれません。管理人室にも理事長・理事が入れないことになってます。 大規模修繕で、管理会社が持ってきた見積もりがあまりに高すぎたために、管理組合で探してきました。結局管理組合できめた業者で大規模修繕をすることになりました。その際、総会資料が送れないと困るので、住所連絡先を教えてもらうことも、総会で決定いたしました。 大規模修繕で管理会社の利益はないから、自分達で全部やれと言われて、そのような経緯になったのですが、総会で決まったにも関わらず、連絡先、住所を教えてくれません。 閲覧請求を申し込みましたが、個人情報だからと納得せず、書き写すのもだめと言われました。 総会で決まったことを履行しないのは、契約違反ということは、管理会社も承知していますが、厳しく指導してくれるところはないのでしょうか？ マンション管理センターや、マンション管理業協会など、あたってみましたが、民事とのことで、訴訟以外ないと言われました。 また、管理組合が名簿を持たず、管理室への入室ができないマンションは、どのくらいの割合なのでしょうか？ 災害時にも入れないため、放送設備が使えず心配になっております。 |
収納口座から保管口座への資金移動に関しまして、管理会社から以下の要請を
受けています。 組合の押印なしでも、管理会社により、１か月以内に自動的に処理できるようにしたいとのことであります。 Ｑ１：組合からの書面による承認が必要ではないでしょうか。 Ｑ２：組合による承認には、総会の議決が必要ではないでしょうか。 Ｑ３：現行の業務仕様では、管理事務に要する費用を収納口座から管理会社 が組合の押印なしに引き落すことになっていますが、資金移動時に組合 の押印のもとで、収納口座又は保管口座から支出する業務仕様に改め るのには、法令上の不都合があるのでしょうか。 管理会社には、最低限度、１回/月の月次報告等のために、組合への出頭を事実上、義務化しておくこが望まれます。月次報告を郵送に切り換えられますと、大幅なサービス低下になります。 |
マンション管理員です
契約書の無い駐輪所で空きがあり駐輪させたがその使用者が当月末まで権利が有るので駐輪させるのはおかしいとのクレーム。管理費等銀行自動引き落としが毎月27日となっているので 次月の管理費等の引き落としを確認し29日に駐輪を許可した。 マンションに於けるひと月の概念を教えて欲しい。 |
不動産登記法２条１２号
登記権利者権利に関することにより、登記上、直接に利益を受けるものをいい、間接に利益を受けるものを除く。 「間接に利益を受けるものを除く」について解説してください。 同上１３号 登記義務者権利に関する登記をすることにより、登記上、直接に不利益を受ける登記名義人をいい、間接に不利益を受ける登記名義人を除く。 「間接に不利益を受ける登記名義人を除く」について解説してください。
電話でご質問いただいた時にマンション管理士試験のご質問ということでしたが、以下の問題でしょうか？
マンション管理士試験問題 平成18年度 【問 12】 Ａが甲マンションの101号室の購入に際してＢ銀行から融資を受け、同室に抵当権の設定登記がされた場合に関する次の記述のうち、民法及び不動産登記法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。 １．Ａが融資の残額を一括繰上げ返済した場合、抵当権の抹消登記の登記権利者は、Ｂである。 誤り ※登記権利者 権利に関する登記をすることにより、登記上、直接に利益を受ける者をいい、間接に利益を受ける者を除く（不動産登記法2条12項）。 ※登記義務者 権利に関する登記をすることにより、登記上、直接に不利益を受ける登記名義人をいい、間接に不利益を受ける登記名義人を除く（不動産登記法2条13項）。 例えば、売買契約に基づく所有権の移転登記の申請において、売主は登記義務者に、買主は登記権利者になる。 抵当権者B銀行は、直接利益を受けるものではないので誤りである。 |
私たちのマンションは管理規約で窓枠を共用部分としています。築後３５年で老朽化が目立ってきました。窓枠の不具合で開閉が出来なくなる事例が時々起きます。当該の区分所有者は「共用部分だから管理組合で負担して欲しい」といいます。いずれが負担すべきかまたその根拠を教えて下さい。
まず、ご存知のように、窓はドアや壁・エントランスなどと同様に共用部となります。ただ、窓については特殊な事情もあり、「通常使用に伴う管理」（窓ガラスの割れた時の入れ替え等）は、専用使用権を有する区分所有者がその責任と負担において行われる、とされています。
そこで、「築３５年で老朽化が目立ってきた窓枠の不具合による開閉ができなくなる」という状況について、どう判断するのかということが問題の核心であると思われます。 築３５年の老朽化した窓枠をマンション全体で修繕するとなれば、共用部の修繕として、修繕積立金ないしは一時金を組合員全体から徴収し、組合として対応しなくてはいけないことになります。（総会での承認が必要） ただ、今回のように時々起きる事例に対して個別に対応する場合には、区分所有者間の利害の平衡を保つ観点から、理事会で決定した上で、全区分所有者にアナウンスし、同様の問題がある区分所有者にも同様の対応をすることを周知することが必要となります。 ＊「マンション標準管理規約」（平成16年1月23日改正）に基づいています。 標準管理規約第21条には「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有するものがその責任と負担においてこれを行わなければならない」と規定されています。 そして標準管理規約コメント（条文の補足説明に該当するものです）第21条関係(3)で「本条ただし書きの「通常の使用に伴う」管理とは、バルコニーの清掃や窓ガラスが割れた時の入れ替え等である」と書かれています。 上記が原則として専用使用権者である区分所有者が窓ガラスの修理を負担する公的な根拠です。 尚、標準管理規約は各マンションの管理組合が規約を作成するためのモデル（手本）ですので、各々のマンションの事情に合わせたものを法的に問題が生じない範囲で作成する事が可能です。 |
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