東京地方裁判所八王子支部 平成5年2月10日 管理費用等支払請求事件

訴訟の背景と経緯

国立ダイヤモンドマンションは、東京都立川市に昭和60年に、元地主の区分所有者Bと丸善建設により等価交換方式によって建設された、総戸数28戸/地上8階/地下1階建てのマンションです。

区分所有者Bは、マンションの地下1階の倉庫、事務室、休憩室および1階店舖部分の区分所有権を取得しました。丸善建設はマンション分譲に際して、あらかじめ作成したマンション管理規約(公正証書で設定)、使用細則を区分所有取得者に示して説明し(重要事項の説明)、区分所有者Bを除いて承諾をとっていました。区分所有者Bは管理費、補修積立金の支払を拒否していたので、丸善建設は被告・区分所有者Bに対して、管理規約を説明したり、承諾を求めることはしませんでした。

昭和60年8月頃には、区分所有者Bを含む全区分所有者で管理組合が組織されました。区分所有者Bを除く各区分所有者らは本件管理規約に従って管理費、補修積立金支払いを承諾しており、昭和60年8月31日付けで本件マンション管理組合(代表者は当時の理事長)が丸善管理と管理委託契約を締結しました。

昭和61年2月15日から、管理組合の委託により丸善管理による管理が開始され、その後、毎年開催される区分所有者の集会にて、丸善管理が収支・予算報告が行われ、承認を得ていました。(例年の予算には区分所有者Bの管理委託費が含まれており、丸善管理が立替えを継続していた。)

管理費・補修積立金の拒否していた区分所有者Bは等価交換契約の際に丸善建設のS部長から免除を得たと信じており、管理規約通りの支払いを求める管理組合との間に意見の対立が生じました。昭和63年10月、丸善建設のS部長が区分所有者Bと他の区分所有者に対して、区分所有者Bへの管理費、補修積立金免除の事実はないと説明しました。

平成4年11月1日、区分所有者の臨時総会が区分所有者Bの出席のもとで開催され、4分の3以上の法定多数で原始規約発行日を、管理規約第39条に規定する昭和61年1月末日と承認し、遡及させることを可決しました。

そこで、管理組合Aが原告となり、区分所有者Bに対して主位的請求(※1)として「管理規約に基づき管理費・補修積立金および遅延損害金の請求。ただし、遅延損害金は年12パーセントの利率(管理規約による(※2))」予備的請求(※1)として「不当利得(※3)ないし管理規約の遡及適用の決議(※4)に基づき管理費・補修積立金および遅延損害金の請求。ただし、遅延損害金は年5パーセントの利率(民法第404条による(※5))」を提訴しました。

裁判所は「管理費、補修積立金に関する本件管理規約は本件マンションの管理が開始された前後に、被告を除く各区分所有者全員が暗に異議なく承認した結果、本件マンションの管理規約として区分所有者全員に対して規範的効力を有することとなったものとみるのが相当である。」とし「本件マンションにおける共用部分中にはたしかに被告が使用せずにすむものもあるが、全体的にみれば、これら共用部分は被告を含む本件マンション区分所有者全員の共用部分であり、共有の資産として、全体の管理に服するとする方が望ましく、被告も共用者、共有者の一人として本件管理規約の定めによる管理費、補修積立金を支払うベきである。」とし、主位的請求を容認しました。

本件マンションは区分所有者Bの希望をいれて、2階以上の分譲住居部分と地下1階および1階の被告専有部分をできるかぎり独立・分離するように設計されていました。
その結果、1階の被告専有部分の店舗と1階のほかの部分、すなわち2階以上の住居部分のためのエントランスホール、集合郵便受、管理人室、エレべーターおよび非分譲の他の店舖部分がコンクリートの壁で区分されていました。上水道は本件マンションの3つの量水器に分れて接続され、そのうちの1本は共用のゴミ集積場に、1本は被告店舗用に、1本は住居用の受水槽(これは地下1階にある)に接続し、この受水槽の水は揚水ポンプで屋上の高架水槽に入り住居に配水されるようになっており、ガスは被告店舗用とほかの住居部分に直接、分岐配管されていました。

管理委託契約書には、タイプ別管理費が記載されていましたが、住居、店舗、倉庫を問わず、1平方メートル当たり一律に200円(当初の案では地下一階部分は一平方メートルあたり65円であったが、後に200円に修正された)でした。

管理組合は提訴において主位的請求と予備的請求を行いました。主位的請求は、管理規約に則って遅延損害金(年12パーセントの利率による)などを請求しています。しかし、管理規約を区分所有者が可決承認したのが分譲から6年後でしたので、管理規約の法的効力を考えて予備的請求もしたものと考えられます。予備的請求は、区分所有法第30条(※6)、民法第404条(※5)に則り遅延損害金(年5パーセントの利率による)などを請求しています。