事件番号:平成4年(ワ)第6597号
事件名 :管理費請求事件
裁判所 :東京地方裁判所
判決日 : 平成5年11月29日 (1993-11-29)
判示事項:
一 区分所有者集会における管理者の選任決議が有効とされた事例
二 区分所有者集会における管理費に関する決議のうち専有部分の電気料、水道料に関する決議が無効とされた事例
被引用判例: (この判例を引用している判例一覧)
大阪高等裁判所 平成20年4月16日 管理費等請求上告事件
参照条文:
建物区分所有法25条
建物区分所有法34条
建物区分所有法18条
建物区分所有法19条
掲載文献:
判例時報1499号81頁
:
判例時報 1499号81頁 判決録 民事 区分所有者集会における管理費に関する決議のうち専有部分の電気料、水道料に関する決議が無効とされた事例(東京地判5・11・29)

主 文

一 被告は、原告に対し、金一七五七万九四四八円及び内金五六九万八一八八円に対する平成四年五月一二日から、内金一一八八万一二六〇円に対する平成五年四月二七日から、各支払済みまで日歩二銭の割合による金員を支払え。
二 原告のその余の請求を棄却する。
三 訴訟費用はこれを一〇分し、その一を原告の負担とし、その余を被告の負担とする。
四 この判決の第一項は仮に執行することができる。

事 実

第一 当事者の求めた裁判
一 請求の趣旨
1被告は、原告に対し、金二〇五二万〇九二二円及び内金六六六万三七一一円に対する平成四年五月一二日から、内金一三八五万七二一一円に対する平成五年四月二七日から、各支払済みまで日歩二銭の割合による金員を支払え。
2訴訟費用は被告の負担とする。
3仮執行官晋
二 請求の趣旨に対する答弁
1原告の請求を棄却する。
2訴訟費用は原告の負担とする。
第二 当事者の主張
一 請求原因
1別紙建物目録記載の建物(以下「メゾン平河」という。)は建物の区分所有等に関する法律(以下「区分所有法」という。)の適用を受ける建物であるが、平成三年七月二四日、メゾン平河の区分所有者集会が開催され(以下「本件第一集会」という。)、区分所有者及び議決権の各過半数の賛成により、原告及び訴外株式会社Uが各自単独で権限を行使できる区分所有法二五条所定の管理者に選任され、原告及び株式会社Uはその就任を承諾した。
当時のメゾン平河の区分所有者はH、被告を含め合計一三名であり、原告の議決権数は三〇六〇、被告のそれは三八八〇、訴外Kのそれは二四九、Sほか九名のそれは合計二八一一である(議決権総数は一万)。
2さらに、平成三年一二月四日、メゾン平河の区分所有者集会(以下「本件第二集会」という。)が開催され、区分所有者及ぴ議決権の各過半数の賛成により、次の事項が決議された。
(一)管理者は、就任時にさかのぼり、かつ、将来にわたり、各区分所有者に対し、管理者及びこれに対する遅滞の日の翌日から完済まで日歩二銭の割合による遅延損害金を請求することができる。
(二)各区分所有者に請求できる管理費の内訳は次のとおりとする。
(1)基本管理費 登記簿上の専有面積一平方米当たり五〇〇円
(2)設備機器保守料 登記簿上の専有面積一平方米当たり一〇〇円
(3)冷暖房空調費 登記簿上の専有面積一平方米当たり四〇〇円に消費一立方米(個別メーター検針)当たり九六〇円を加算した額。ただし、個別メlターが設置されていない専有部分及び個別メーターが設置されていてもメーター制を選択する旨の申出がない専有部分については、当分の間、消費量のいかんにかかわらず、専有面積一平方米当たり八〇〇円の定額とする。
(4)給湯費 専有面積一平方米当たり一五〇円に消費一立方米(個別メーター検針)当たり一四〇〇円を加算した額。ただし、個別メーターが設置されていない専有部分及び個別メーターが設置されていてもメーター制を選択する旨の申出がない専有部分については、当分の間、消費量のいかんにかかわらず、専有面積一平方米当たり二〇〇円の定額とする。
(5)電気料 管理者所定の基本料のほかに消費一キロワット(個別メーター検針)当たり二六・四二円
(6)水道料 管理者所定の基本料のほかに消費一立方米(個別メーター検針)当たり五四五円
(7)清掃料 管理者が定める分担額
(8)駐車料・倉庫料 管理者が定める金額(当分の間、平成三年六月現金の各人の負担応諾額と同額とし、応諾額がないもの又は応諾額が著しく他と均衡を失すると認めるものにっいては、別途合意ができない限り、駐車料は契約一台当たり八万円にその三パーセント相当額を加算した額とし、倉庫料は契約一区画当たり二万円にその三パーセント相当額を加算した額とする。
(9)その他の諸料金 管理者が合理的裁量に基づき定める額
3被告は、別紙専有部分目録記載の専有部分の区分所有者であり、その登記簿上の専有部分の面積は、同目録記載の床面積のとおりである。
4被告が負担すべき平成三年一二月分から平成五年一月分までの管理費の額は別紙管理費請求明細記載のとおりである。
5よって、原告は、メゾン平河の管理者として、被告に対し、右管理費合計二〇五二万〇九二二円及び内金六六六万三七一一円(平成三年一二月分から平成四年四月分。ただし、平成三年一二月分の六階六〇四号の電気料一〇〇〇円を除く。)に対する訴状送達の日の翌日である平成四年五月一二日から、内金一三八五万七二一一円(平成四年五月分から平成五年一月分及ぴ平成三年一二月分の六階六〇四号の電気料一〇〇〇円)に対する請求拡張の準備書面を陳述した日の翌日である平成五年四月二七日から、各支払済みまで日歩二銭の割合による遅延損害金の支払いを求める。
二 請求原因に対する認否
1請求原因1のうち、メゾン平河が区分所有法の適用を受ける建物であり、平成三年七月に本件第一集会が開催されたとの外形的事実が存することは認めるが、原告及び株式会社Uが区分所有法二五条所定の管理者に選任され、就任を承諾したこと、原告の議決権数については、いずれも否認する。
2同2は不知。
原告主張の管理費に関する決議は、被告を拘束するものではない。すなわち、区分所有者集会の多数決によって管理費を定め、これに欠席した区分所有者に押し付けることができるとすれば、その区分所有者は自己の意思に反する債務を負担させられることになるのであって、このような解釈は憲法二九条に違反するし、また、管理費の額を、現実に支出を要する費用を基準とすることなく、専有面積当たりの単価を定めてこれによって算定することとしているのは不当である。
3同3の事実は認める。
4同4は否認する。
駐車場及び倉庫はいずれも被告の専有部分であるから、決議によっても、原告において駐車料及び倉庫料を請求することはできない。
三 被告の主張
1被告は、昭和四四年四月メゾン平河を建築し、その区分所有権を順次分譲したが、その都度、購入者との間で、共用部分はすべて被告が管理することなどを内容とする管理契約を締結した。右管理契約は、被告と個々の区分所有者との管理委託契約であると同時に、各区分所有者において、被告を区分所有法上の管理者とする旨を書面で合意したものであり、区分所有者全員の書面による合意があったときは、集会の決議があったものとみなされるから、これにより、被告は、管理者に選任されたことになる。
したがって、本件第一集会は、管理者である被告の招集によらないで開催された点において、手続上の違法があり、同集会における管理者選任の決議は無効である。また、本件第一集会では、議決権行使を委任していないKについて、原告がその議決権を代理行使している点でも違法がある。
2被告は、右のとおり、各区分所有者との問で個々に締結した管理契約に基づき、メゾン平河の共用部分、共有部分の管理権を有している。したがって、仮に、原告が第一集会で管理者に選任されたとしても、原告は、被告の権限と抵触する行為をすることは許されないというべきであり、メゾン平河の管理権に基づく原告の本件請求は失当である。
3原告は、三〇六〇の議決権を有していると主張しているが、原告の右議決権は、次のとおり被告に対抗することができないものであるから、結局、本件第一、第二集会における決議は、いずれも議決権の過半数の賛成によるものでないことになり、その効力を生じないというべきである。
すなわち、被告は、原告(当時の代表取締役は、R)にメゾン平河の区分所有権を分譲した際、原告との間で、「区分所有権を第三者に譲渡しようとするときは、予め被告に通知するものとし、被告は第三者に優先して譲受けの申込をすることができる」旨の合意をした。しかるに、右Rは、被告に何らの通知をすることなく、原告の株式を現在の代表取締役であるIに譲渡して、いわゆる会社ごとの売買を行ったものであり、このことは、物件そのものの処分ではないが、実質的には、物件処分による所有者の交替であって、前記合意を潜脱する脱法行為であり、被告に対して効力を生じないというべきであるから、原告の議決権は被告に対抗することができないものである。
4被告は、昭和四四年四月以来、個々の区分所有者全員から管理費等の徴収を行ってきたが、平成三年四月分から、一部の者による管理費等の滞納が始まり、同月分から同年一一月分までの八か月分の滞納額は、別紙滞納額一覧表記載のとおり合計二二一八万七三〇二円である。
原告が本件訴訟で請求している管理費請求権は、各区分所有者に帰属しているものであるから、被告は、平成五年九月二七日の本件口頭弁論期日において、各区分所有者に対する別紙滞納額一覧表記載の債権をもって、本訴請求債権と対等額で相殺する旨意思表示した。
四 被告の主張に対する認否及び反論
1被告の主張1は争う。
被告は、区分所有者とではなく、居住使用者との間で、管理業務の委託を受ける契約を締結したもので、管理者に選任されたことはない。
2 同2は争う。
本件第一集会における管理者選任の議決権の行使は、被告との従前の管理業務委託契約を解除する意思表示を含むものであるし、もともと、被告の管理業務の受任は、区分所有者集会による管理者の選任行為がないことを前提条件としていたものである。
3同3は争う。
会社の株式売買が行われたことは区分所有権の売買に当たらないし、仮に被告に優先的買受権があるとしても、被告は、これを行使していないのであるから、原告の議決権を争う被告の主張は理由がない。
4同4は争う。
仮に、被告がある区分所有者に対して債権を有しているとしても、それと本訴請求債権とは相殺関係に立つものではない。
第三 証拠関係《略》

理 由

一 請求原因1(管理者選任決議)について
請求原因1のうち、メゾン平河が区分所有法の適用を受ける建物であり、平成三年七月に本件第一集会が開催されたとの外形的事実が存在することは当事者間に争いがなく、当時、メゾン平河の区分所有者がH、被告を含め合計一三名であり、被告の議決権数が三八八〇、Kの議決権数が二四九、Sほか九名の議決権数の合計が二八一一であることについては、被告において明らかに争わないからこれを自白したものとみなす。
1右事実と《証拠略》によれば、次の事実が認められ、右認定を覆すに足りる証拠はない。
(一) 被告は、昭和四四年四月メゾン平川河を建築して、その区分所有権を順次分譲販売するとともに、一部の専有部分は、これを分譲せずに所有したまま他に賃貸していたが、被告は、購入者や使用者との間で、メゾン平河及び敷地の共有部分に関し、管理並びに環境の維持に必要な処理を受託する旨の管理契約を締結して、メゾン平河の管理業務を行い、適宜定めた管理費等を徴収していた。
(二) 右のように、分譲当初からずっと、被告がメゾン平河の管理業務を行ってきたが、平成三年になって、被告が一方的に管理費を値上げしたことなどから、同年六月頃、区分所有者の間で、区分所有者集会を開催しようとの機運が盛り上がり(これまで、区分所有者集会が開かれたことはなかつた。)、一一名の区分所有者が区分所有者の一人であるT弁護士を代理人と定めて区分所有者集会の招集手続を委任し、区分所有法三四条五項に基づき、被告を除く区分所有者全員が招集者となって(ただし、Kは後に招集の意思を取り消したもののようである。)、同年七月九日付け書面により、各区分所有者に対し、管理者の選任等を議題とする区分所有者集会の招集の通知がされた。
(三)平成三年七月二四日、本件第一集会が開催されたが、同集会には、区分所有者一三名中、Kを除く全員が出席し(ただし、S、Hは委任による出席)、区分所有法二五条に定める管理者の選任の件が諮られたところ、出席者中、被告を除く全員の賛成により、原告及び株式会社Uを、各自単独で権限を行使できる管理者として選任することが決議され、原告及び株式会社Uはその場でその就任を承諾した。原告の議決件数は、その専有部分の床面積の割合に応じて計算すると三〇六〇であり(小数点以下を切捨)、したがって、出席者(委任状出席者を含む。)全員の議決権数は合計九七五一であるから、右管理者の選任決議は、被告の議決件数三八八〇を除く合計五八七一の賛成(議決権総数一は万であるから、その過半数を超える賛成である。)と区分所有者総数一三名中一一名の賛成により可決されたものである。
2被告は、被告がメゾン平河の区分所有法上の管理者であり、区分所有者集会の招集権を有するから、本件第一集会は管理者の招集によらない手続上の違法がある旨主張する(被告の主張1)。
被告が、区分所有者らと個別的に締結された管理契約に基づいて、メゾン平河の管理業務を担当していたことは、前記認定のとおりであるが、被告は、右管理契約の締結によって、各区分所有者が被告を区分所有法上の管理者と定める合意が成立したというのである。しかし、管理契約書によると、区分所有者らが被告に対し、「本件住宅及び敷地の共有部分に関し、管理並びに環境の維持に必要な処理を委託」し、委託により被告の行う管理業務として、来訪者の受付・案内、共用部分の清掃・保全・附属設備の運転・保守、住宅内外の保安管理などの業務を掲げ、被告は「善良なる管理者として、その業務を行う」と定められているが、被告を区分所有法上の管理者に選任するとの趣旨を窺わせる条項は見当たらないし、また、被告が、区分所有法上の管理者に義務つけられた毎年一回の定期的業務報告をしていたとの形成も窺われないのであって、右管理契約が、被告を区分所有法上の管理者と定める趣旨を含むものとは到底解することができない(なお、《証拠略》によれば、被告自身も、原告を債権者、被告を債務者とする平成三年(モ)第一六二四七号管理妨害禁止仮処分保全異議申立事件において、本件第一集会以前には、区分所有法上の管理者がいなかったことを認めていた。)。
のみならず、被告は、管理者の選任につき区分所有者全員の書面による合意があったと主張するが、本件全証拠を検討しても、区分所有者全員との間で、もれなく管理契約書が作成されたが、必ずしも定かではなく、全員の書面による合意があったと認めることはできないから、この点でも、管理者の選任について集会の決議があったとみなすことはできない。
以上のとおり、被告は、区分所有者らとの個別的な管理委託契約に基づき、受託者としてメゾン平河の管理業務に従事していただけで、区分所有法上の管理者ではないから、本件第一集会の招集手続の違法をいう被告の主張は、その前提を欠き、失当である。
3また、被告は、本件第一集会では、議決権行使を委任していないKについて、議決権が代理行使されている違法があると主張しているが(被告の主張1)、前記認定のとおり、第一集会においてKの議決権が代理行使された事実は存在しないから、被告の右主張は失当である。
4次に、被告は、管理契約に基づいて管理権を有しているから、原告は被告の右管理権と抵触する行為をすることはできず、本件請求は許されない旨主張する(被告の主張2)。
右主張の趣旨は定かでないが、前示のとおり、原告は区分所有法二五条所定の管理者に選任されたのであるから、区分所有者である被告に対して、決議で定められた管理費を請求することができることは当然であって、このことは、仮に被告と個々の区分所有者との管理委託契約が未だ解消されていないとしても、何ら異なるものではなく、被告の右主張は失当というほかない。
5さらに、被告は、原告の議決権は被告に対抗することができない旨主張する
(被告の主張3)。
《証拠略》によれば、H、被告間の売買契約において、被告主張のような合意がされたことは認められるが、しかし、仮に株式会社である原告の株主や役員の全部が変更されたとしても、そのことは、原告が被告から購入したメゾン平河の区分所有権を第三者に譲渡したことにならないことはいうまでもないし、右合意が本来予定した区分所有権の実質的な譲渡に当たるとすることもできないから、原告が右合意に違反したということはなく、右合意違反を前提とする被告の主張は、その前提を欠き、失当である。
二 請求原因2(管理費の決議)について
1《証拠略》によれば、(1)原告及び株式会社Uは、平成三年一二月六日付け書面により、各区分所有者に対し、メゾン平河の管理の方法、対価の額の決定及び徴収の件等を議題とする区分所有者集会の招集通知を発し、同月一六日本件第二集会が開催されたこと、(2)同集会には、被告を除く全区分所有者が出席し(ただし、S、林宗毅、Kは委任状による出席)、管理費の賦課徴収の件について、請求原因2の(一)、(二)のとおりの内容の決議がされたこと、(3)当日の出席者(委任状出席者を含む。)全員の議決権数は合計六一二〇であり(議決権総数は一万であり、原告の議決権が被告に対抗できないとの被告の主張が失当であることは、前示のとおりである。)、右決議は出席者(委任状出席者を含む。)全員の賛成によるものであることが認められ、右認定を覆すに足りる証拠はない。
2ところで、区分所有者は、共用部分の管理に関する事項について、集会の決議をもってこれを定めることができ(区分所有法一八条一項)、規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取するものとされている(区分所有法一九条)したがって、共用部分の維持費や修繕費等の諸費用はもとより、共用部分である冷暖房設備や給湯設備、駐車場等の使用料についても、集会の決議をもって、その額ないし計算方法を定めることができるといえるが、それらと異なり、専ら専有部分で使用する電気料とか水道料は、本来、区分所有者各自がそれぞれの責忍で負担すべき性質のものであるから、その料金の算定を集会の決議で多数決の方法より決めることはできないと解するのが相当である(もちろん、専有部分での電気、水道の利用も、共用部分である配電設備、給水設備等の使用を伴うものであることはいうまでもなく、したがって、配電設備、給水設備等の維持管理の費用が全区分所有者の負担となることは当然である。)。
そうすると、本件第二集会で管理費の賦課として決議された事項のうち、基本管理費、設備機器保守料、冷暖房空調費、給湯費については、いずれも共用部分に属する設備等の維持、管理に関する費用ということができるが、電気料と水道料は、専ら専有部分において消費した電気、メゾン平河 の 金であって、共用部分の管理とは直接関係のない事柄であり、その額を区分所有者集会の多数決によって定めることはできないというべきである。
もっとも、《証拠略》によると、メゾン平河ン平川では、区分所有者らが専有部分の電気、水道について電力会社等と直接契約を結んでおらず、建物全体で一括して全体の電気料、水道料を支払う仕組みになっていることが認められるから、管理者としては各区分所有者が専有部分で使用した電気、水道の料金を各区分所有者から徴収する必要があることは明らかであるが、それは、結局、管理組合ないしは管理者が立て替えたか、あるいは建て替えることとなる各区分所有者の負担すべき電気料、水道料にほかならないから、予め立替払契約を締結してその清算の方法を定めておくか、あるいは、その都度、実費を計算してその償還を求めるかのいずれかによって処理されるべきであって、区分所有者集会の決議によつてその額を定め、支払いを求めるべき性質のものではないといわざるをえない(なお、本件において、基本料金がどのような計算根拠で定められているのか不明であるし、決議で定められた方法によって計算された額が必ず実費と等しくなると認めるべき証拠はない。)。
3被告は、集会の多数決によって管理費を定め、欠席者にこれを賦課するのは憲法二九条に違反する旨主張するが、前示のとおり、区分所有法は、区分所有者が持分に応じて共用部分の負担に任じるものと定めるとともに、共用部分の管理に関する事項は集会の決議で決することとしているのであって、管理費の負担について集会の多数決にもって決することは、その内容が著しく不合理、不平等なものでない限り、違法、違憲の問題を生ずることにはならないというべきであり、本件においては、決議の内容(電気料、水道料については除く。一に著しく不合理、不平等な点があるとは認められない(専有面積当たりの単価を定めて管理費の額を算定することが不合理、不公正であると認めるべき理由も見当たらない。)。
三 請求原因3(被告の専有部分)の事実は当事者間に争いがない。
四 請求原因4(被告の負担すべき管理費)について
1原告の請求する管理費のうち、平成三年一二月分から平成五年一月分までの問の被告所有の専有部分に係る基本管理費、設備機器保守料、冷暖房空調費、給湯費が、別紙管理費請求明細記載のとおりであることは、争いのない被告の専有部分の床面積と前記認定した管理費の決議の内容に照らし、計算上明らかである。
2しかし、原告の請求する管理費のうち、電気料及び水道料については、前示のとおり、集会決議によってその額を定めることはできないから、原告は、右決議に基づく管理費としては、これを請求することができないというべきである。
3また、原告は、被告に対し倉庫料の請求をし、被告は、倉庫は被告の専有部分に属する旨主張しているところ、本件全証拠をもってしても、その倉庫が共用部分であるのか、被告の専有部分であるのかを的確に判断する資料がなく、《証拠略》によっても、被告が当該倉庫を使っているのかどうかは分からないというのであり、また、原告の請求金額がいかなる計算根拠に基づくのかも判然としないのであって、結局、原告の倉庫料の請求はこれを認めることができないといわざるをえない。
4そうすると、平成三年一二月分から平成五年一月分までの間において被告が負担すべき管理費は1で述べた諸費用の合計一七五七万九四四八円となり、被告は原告に対し右管理費を支払うべき義務がある。
五 そこで、被告の相殺の主張(被告の主張4)について判断するに、被告が相殺の自働債権として主張するものは、被告と個々の区分所有者との間の管理委託契約に基づく債権であるのに対し、本件において原告が請求する債権は、メゾン平河の管理組合(区分所有者の団体)が被告に対して有する管理費請求権であり、原告個人あるいは他の区分所有者個人の債権でないことは明らかであるから、相殺の対象となる債権、債務の帰属者が異なっており、被告主張の債権をもって本訴債権と相殺することはできない。したがって、被告主張の債権の存否を判断するまでもなく、被告の右相殺の主張は理由がないことに帰する。
六 以上のとおりであって、原告の本件請求は、一七五七万九四四八円及び内金五六九万八一八八円に対する訴状送達の日の翌日である平成四年五月一二日から、内金一一八八万一二六〇円に対する請求拡張の準備書面を陳述した日の翌日である平成五年四月二七日から、各支払済みまで日歩二銭の割合による遅延損害金の支払いを求める限度で理由があるから、これを認容することとし、その余は理由がないから棄却することとし、訴訟費用の負担につき民事訴訟法八九条、九二条、仮執行宣言につき同法一九六条を各適用して、主文のとおり判決する。
(裁判官 佐藤久夫)
別紙 建物目録《略》
専有部分目録《略》
滞納額一覧表《略》
明裕不動産株式会社に対する平成三年一二月度~平成五年一月度管理費請求明細《略》