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マンション管理組合のための会計学

マンション収益事業の会計処理

管理組合でも税金を納めるの?

法人税上、管理組合は人格のない社団等に、管理組合法人はみなし公益法人等に該当しますので、非収益事業には課税されませんが、収益事業には課税されることとなります。

法人税法上の収益事業には全34業種ありますが、そのうちに管理組合で該当するものは以下の通りです。

1.物品販売業

管理組合が物品を購入して組合員を対象にこれを販売すると原則として収益事業をしたことになります。いわゆる共同購入で、原価を購入者全員で均等負担したような場合はこれには当たらないと考えられています。組合費に充当することを目的に利益を得ることを前提として物品販売をしたときには収益事業とみられると思われます。ただし、たとえ有料で物品の頒布を行っている場合であっても、当該物品の頒布が当該物品の用途、頒布価格からみてもっぱら会員等がその事業規模に応じて会費を徴収する手段として行われているものであると認められるときは、当該物品の頒布は、物品販売業に該当しないとしています。(法人税法・基本通達 15-1-9)例えば、マンション組合月報のような会報誌を有料で頒布し、その購入が全組合員に義務付けられているような場合は収益事業に該当しないと思われます。

2.金銭貸付業

金銭の貸し付けを行って金利を収受すると、金銭貸付業に該当するが、公益法人等又は人格のない社団等がその組合員、会員等の拠出にかかる資金を主たる原資として、これらの者に金銭の貸し付けを行っている場合において、その金利がすべて年7.3%以下であるときは金銭貸付業に該当しないこととして取り扱われます。(基通15-1-15)

なお、修繕積立金ゃ組合費などを預金としていたり、金銭信託、国債などで運用して得た受取利息や受取配当は源泉分離課税を受けるが、別途それに課税されることはありません。

しかし、収益事業で得た資金の運用益については収益事業による収入として課税される。管理組合法人であろうと人格のない社団であろうと同様です。

3.物品貸付業

「物品の貸付」とは、物品をその利用者の管理のもとに移してその利用をさせることをいうのであるから、専ら一定の施設内において、その施設を利用するものに対して、その施設利用の目的の範囲内で備え付けの物品を利用させる行為は、たとえその物品の利用について別途利用料を請求することがあるとしても、そのこと自体を物品貸付業とすることは相当でないとしています。(法人税基本通達逐条解説P1042)

4.不動産貸付業

広告等のために建物その他の建造物の屋上、壁面等を他のものに使用させる行為が含まれます。(基通15-1-17)駐車場業は別途規定されています。

5.通信業

他人の通信を媒介若しくは介助し、又は通信設備を他人の通信の用に供する事業及び多数のものによって直接受信される通信の送信を行う事業をいうのであるから、無線呼び出し業務、電報又は郵便物の集配業務、公衆電話サービス業務(いわゆる赤電話)及び共同聴取聴視業務(いわゆる共同アンテナ)にかかる事業も含まれます。(基通15-1-24)

管理組合がこれらの行為を実費ではなく収益を得て行っていると収益事業に該当すると考えられています。

6.倉庫業

委託を受けた物品を保管する業が含まれるから、手荷物、自転車等の預かり業及び保護預かり施設による物品等の預かり業はこれに該当します。ただし、貸金庫業や貸しロッカー業は物品貸付業に該当します。(基通15-1-26)

7.請負業

事務処理の受託を含む請負業は収益事業とされています。しかし、請負業の範囲はかなり広く、運用次第では公益法人等が行う事業で他のものからの委託に基づくものがすべて課税対象となることにもなりかねません。そこで、その業務が実費弁償により行われるものでかつ、おおむね5年以内の期間を限って所轄税務署長の承認を受けたときは収益事業としないこととしています。(基通15-1-28)

8.出版業

管理組合が組合員に対して組合員報のようなものを有料で配布したとしても出版業には該当しません。(法人税法第5条第12号)

9.席貸業

集会場、体育会等を管理組合員の利用に供するために行う席貸業で、その利用の対価が実費の範囲を超えないものは該当しませんが、不特定又は多数のものの娯楽、遊興等の用に供するための席貸業については収益事業とみなされます。(基通15-1-38)

町内会の会合などに集会場を有料で貸す場合などはこれに当たります。

10.飲食店業

マンション管理組合が組合員に対して有料で飲食の提供をした場合には飲食業として収益事業に該当することになります。ここでいう飲食の提供には調理業者から仕出しを受けて行うものも含まれます。もちろん実費を集めて共同で購入するものまでは含まれません。(基通1-15-43)

11.代理業

例えば保険代理業、旅行代理業などがこれに該当する。管理組合法人が保険代理契約を結んで生命保険や損害保険の代理業務を組合員を対象に行った場合にはこれに該当することになります。

  • 駐車場・駐輪場などの空き区画を組合員ではない第三者に課している場合。
  • マンションの中に、ゲストルームや集会室があり、組合員以外の人が利用する事ができ、利用料を徴収している場合。
  • マンションの屋上に移動体通信業者の基地局を設置してあり、場所の使用料をもらっている場合。
  • マンションの敷地に電力会社の電柱が設置してあるなど、土地の使用料をもらっている場合。
  • 資源ごみの処理奨励金が地方自治体などから支払われている場合。
  • マンションに公衆電話やコインランドーリーが設置してあり、利用者から利用料を徴収しているばあい。
  • マンション入り口付近に自動販売機を設置して、設置した業者から売上に応じた手数料ををもらう場合。

※駐車場や駐輪場の使用料に対しての課税について、一区画でもマンション外部の貸してしまうと駐車場全体の収入が税金の対象になっていまいます。

管理組合でお金が足りないからといって、空いている駐車場を外部の人に貸し出したり、何か収入が増えるような事をはじめようとする場合は、税金のことも十分検討して始めたほうがよいでしょう。

税金の計算方法

平成21年度の税制改正で、中小企業関係の税制が改正されました。非営利目的の公益法人、管理組合が含まれる人格のない社団等もこれに含まれます。

これらの中小企業の平成21年4月1日からから平成23年3月31日までの間に終了する各年度の税金の計算のうち1年間の所得が800万円以下の金額には、従来22%の法人税の税率が適用されていましたが18%に引き下げられました。

1年間の所得が800万円を超える部分については従来どおり30%の税率が適用されます。

住民税

管理組合が収益事業を行っている場合は、人格なき社団として地方税法上も法人と見なされるため、マンションが所在する都道府県および市町村において、住民税として、均等割という規模に応じた一定金額の税金と法人税の税額に一定の住民税率を乗じた法人税割りという税金を納付する義務が生じます。

法人事業税

法人事業税は住民税と同じく、管理組合が収益事業を行う場合は法人と見なされるためマンションが所在する都道府県および市町村において、納付する義務が生じます。

なお、地域間の税源格差をしくなくするための前提措置として法人事業税の一部を分離し地方法人特別税が創立されました。

消費税

消費税についても管理組合に収益事業に該当する収入があり、その収入のうち消費税の対象となる売上が1000万円超であれば、その2年後から消費税の納税義務が生じます。

  • 駐車場などを組合員ではない外部の第三者に貸している場合の駐車場使用料収入
  • ゲストルームや集会室の組合員以外の人からの利用料収入
  • 移動体通信業者からの基地局設置使用料。
  • 資源ごみの処理奨励金
  • マンションに公衆電話やコインランドーリーが設置してあり、利用者から利用料
  • マンション入り口付近に自動販売機を設置して、設置した業者から売上に応じた手数料

 

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