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マンション管理組合法人化について

マンション管理組合法人化は、あまり進んでいないのが現状です。

マンション入居後は理事などが決まっておらず管理組合は自然発生的なものと考えられています。
いわゆる「権利能力なき社団」と見なされます。
法人化されない管理組合のままでは、たとえば空き室が出た場合管理組合の集会場にしたいと思っても、管理組合で購入し管理組合名で登記できません。 他にも、銀行に預金口座を開いたり、隣接土地を駐車場用地として賃借することもできません。
このような場合には便宜上、団体代表者の個人名義で登記登録するか、または、区分所有者全員の所有にして規約共有部分にすることもできますが、手続きが煩雑になります。仮に個人名義で登記を行ったとしても、それが実体とかけ離れているということに加え、個人財産と社団財産の混同を生んだり、代表者が交代するたびに登記登録を変更する必要があり、手続的に煩瑣な問題が増加するなど、様々な問題の発生原因となってしまいます。 このような問題を回避するための手段として、管理組合の法人化は非常に有効です。

まず法人化は総会で区分所有者、および議決権の3/4以上の多数による議決が必要となります。
そして、法人の名称を決め、事務所をを定め、理事と監事を選び事務所の存在を法務局に登記します。

法人化のメリットとは…

管理組合は法人化になると、理事の責任が明確になります。たとえば、管理組合法人以外の場合は、特別多数決議事項以外を、規約または理事その他の役員で決めることが出来ません。また、共有部分の保存行為は当然、法人格のない管理組合でも管理組合法人でも各共有者がすることができます。しかし、法人の場合は「理事で決議することができる。」と明確になっています。これにより理事の役割・責任がいっそう明確になります。
不動産登記、電話加入権、預金等の面で管理組合法人名をつかうことが可能になり利便性が高まります。
その他に

1. 管理組合が権利・義務の帰属主体となれる。

2. 法人登記により管理組合の存在および代表者が公示できる。

3. 取引相手の不安が取り除かれ融資やその他の取引の円滑化を図ることができる。

4. 団体財産と個人財産との区別が明確になります。

 
管理組合
管理組合法人
成立
自然成立:権利能力なき社団
登記して法人人格を取得:法人
目的
建物ならびにその敷地およびその所属施設の管理を行う
区分所有法の定める所
団体のなしうる業務の範囲、遂行方法
区分所有法の定める所
区分所有法の定める所
名称
決まっていない ※1. 区分所有法では「管理を行う団体」とだけあり「管理組合」という言葉はない
名称に「管理組合法人」をつける必要がある
管理者
置くことができる。
管理者は共有部分・敷地などを保存し、集会の決議を実行し、規約で定めた行為をする権利をもち、義務を負う
管理者はその職務に関して区分所有者を代理する。損害保険契約に基づく保険金額の請求や受領も同様
管理者は区分所有者のため、職務にしたがい原告や被告になれる
置く必要がない
法人が各区分所有者を代理し、法人の代表である理事が代理行為を代表して行う
理事
規定なし
置かなければならない
理事は業務遂行・代表機関として対外的に法人を代表し、対内的には事務を遂行する(代表理事あるいは共同代表)
任期は原則2年。3年以内なら規約で定めることがきる。
監事
規定なし
置かなければならないい
監事は法人の財産状況を監査し、理事の業務遂行を監視する期間
意思決定機関
集会
毎年少なくとも1回は召集
集会
毎年少なくとも1回は召集
特別多数決決議事項以外は、規約で理事その他の役員で決めることができる
集会の召集
管理者
理事
規約
決めることができる
登記に必要
規約・集会のの記事録の保管、閲覧
管理者
建物内の見やすい場所に保管場所を掲示する
理事
管理組合法人の事務所において保管する
事務の報告
管理者
理事
保存行為
区分共有者および管理者
各区分所有者および理事が単独で決めることができる。理事が数人いる場合はその過半数で決める。
集会の議長に就任した場合の記事録の作成
管理者
理事

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