マンションの大規模修繕工事において監理・施工業者選びは重要なポイントです。
大規模修繕工事は、建物・設備等の修繕・改良・更新が主となります。当然、工事完了まで、すべてがスムーズに運ぶためには、高度な専門知識が必要となります。 また、居住者が生活しながらの工事となるため、さまざまな準備が必要となります。
ところが、管理組合が大規模修繕について、専門知識を充分に有していることはまれですので、専門家の協力が必要となります。 そこで、工事完了までのパートナー選びが重要となります。 居住者の合意形成、工事内容、工事費、工事の発注方法、工事の監理、工事完了後のアフターケア（保証）などを考慮して、検討しなければいけません。 |
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① 責任施工方式（管理会社依拠タイプ）
特徴 長期修繕計画の立案、工事内容の決定、居住者の合意形成、工事業者の選定、工事の管理監督、工事完了後のアフターケア（保証）など、大規模修繕のほとんどすべてが、管理会社主導で決定されます。分譲会社系列の管理会社に多い例ですが、独立系の管理会社でも、グループに建設会社を有する場合は、この形式が管理会社から薦められる場合が多い。
--問題点 工事施工の管理体制に問題がある場合も。
また、工事業者からの相見積が形式的である場合も多く、費用面で問題が残るケースも多い。
② 設計監理方式（設計事務所依拠タイプ）
特徴 設計および工事監理等を設計事務所に委託するオーソドックスなタイプです。
管理会社からの提案を、チェックすることも可能です。
--問題点 改修工事の経験が豊富な設計事務所は意外と少ない。また、設計監理料が別途発生する。（管理会社の費用より割安なケースも）小規模マンションの場合は、費用対効果を考慮する必用性があります。
③ 設計施工方式（施工会社依拠タイプ）
特徴 企画・設計施工まで一貫して行うものです。すべての業務を業者に依拠するタイプと、部分的に依拠するタイプがあります。
--問題点 総合建設会社への一括全部発注の場合、一定以上の工事規模が無ければ、請負会社が消極的になる場合もあります。工事内容・金額、施工会社選定、工事監理に第三者チェックが働きにくい。
④ <管理組合監理方式（自主検討・監理タイプ）
特徴 管理組合内に実行委員会を構成し、工事内容の決定、合意形成、工事業者の選定、工事実施までの準備および工事監理まで行うものです。
--問題点 大規模修繕の技術検討や、工事監理など専門的知識が要求されるため、区分所有者の中の専門家が中心に行う必要があります。しかし、必ずしも専門家で無い場合もあり、また、ボランティアの限度を超える場合がほとんどです。コンサルタントの活用や、技術検討に材料メーカー等の協力を得るなどの工夫が必要となります。
⑤ 折衷方式（弊社管理見積．COMが薦める方法）
特徴 各方式のメリット・デメリットを勘案し、工事完了までの各段階で、最良の方法を選択する。長期修繕計画の立案、建物・設備診断、工事内容の検討、居住者の合意形成、工事業者の選定（比較見積と工法の選択）、住民説明会、工事の監理、完了後の保証等を、それぞれ厳密に検討し、「工事費用の削減」と「管理組合への負担の軽減」の両方を実現する。
--問題点
大規模修繕計画の内容チェック・建物診断、
施工専門業者の選定、
工事監理者の選定などの段階で、公正な比較見積の取得が必用となる。工事内容を「防水工事」や「給排水管工事」、「外壁塗装工事」などに限定したほうが分かりやすい。
