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管理組合とは

区分所有者は株主、理事は取締役、理事会は取締役会

マンション管理組合は区分所有者全員で構成されますが、話し合いや物事を決めるときに、毎度毎度全員を集めるのは難しいので、管理組合員を代表する理事を選出し、理事会を構成します。

理事会の主な役割

理事は基本的には複数選任されますから、それらの理事が集まっ て理事会を構成します。理事会の議長は、原則として理事長が務めます。管理組合としての方針を考えて案にし、具体的に問題を処理し解決していきます。また年1回の定期総会(通常総会)の議案を作成します。

理事会の役割を列挙すると以下のようになります。

1. 収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案

2. 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案

3. 長期修繕計画の作成又は変更に関する案

4. その他総会に提出する議案

5. 専有部分の模様替え等の修繕等の承認又は不承認

6. 賃貸者や同居人といった専有部分の専有者の共同生活秩序を乱す行為に対する勧告又は指示等

7. 総会から付託された事項

収支決算案などで見られるような議案の決議は理事会で決議されますが、収支決算そのものは総会での採決が必要となります。

理事会の実質的権限

管理規約で理事会に実質的権限(構成や運営方法、決議方法)などを与えておくと運営がスムーズです。

たとえば以下のような問題では、理事会だけの判断ないしは決議で対応できるようにしておくことが、プラクティカルな問題解決法だといえます。

1. 管理費等の未納者への支払請求

2. マンション敷地内での違法駐車への対処

3. 生活騒音等のクレーム対応

4. 住民による住戸のリフォーム工事の許可

5. ペット飼育

「4. 住民による住戸のリフォーム工事の許可」の解説

住戸内といえども、壁の躯体(コンクリート)の部分や、窓枠、窓ガラスなどは共用部分とみなされていて、勝手にいじったり変更することはできません。マンション標準管理規約には、「区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替えまたはマンションに定着する物件の取り付け若しくは取り替えを行おうとするときには、あらかじめ理事長にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない」とあります。

1. リフォーム申請書(管理組合で雛形を用意しておきます)

2. 設計図書、仕様書、工程表など

床のフローリング化については、カーペット等に比べて階下への騒音が大きくなりがちなので、一定の遮音性のある素材を使用したり、騒音を減らす工法をおこなうことをあらかじめ規約にて義務付けておくとよいでしょう。そして、工事中または工事完了後に、理事長が必要であると判断すれば、理事長または理事長の指名を受けた者が立ち入り調査をすることができ、リフォームを行う区分所有者はそれを拒否することができないよう定めておきます。

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