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・2012-05-18
◆ 民間マンションにおける耐震化促進を
東日本大震災以降、地震に対する備えの意識が高まっている。耐震強化が必要な建物は、命を守る視点から、早急に改修を図るべきである。そこで、行政による民間マンションなどに対する耐震支援は、本当に十分なのだろうか。
宮前区の世帯数は９万２００５世帯。その内６万２１１３世帯（67・５％）がマンションなどに住んでいる。この中で助成対象となる物件だけをとっても１４６棟（平成16年分譲マンション実態調査調べ）に及ぶ。
市では「民間マンション耐震対策事業」を進めてきた。一定の条件を満たした建物では「予備診断」が無料で受けられ、耐震改修が必要な場合は費用の一部を助成している。
予算規模では、平成23年度当初予算合計で、４９８０万を計上した。しかし、予算執行の実績は49棟の利用で当初見込みの８分の１の約６０５万円だった。課題は、耐震対策の必要性が判明しても、費用負担が高額で次へのステップを躊躇する人が多い点だ。
耐震診断と改修を促進させるための制度は国でも行っている。リフォームの減税制度により、所得税の控除や固定資産税の減額も適用できる。また、「復興支援・住宅エコポイント」で、ポイントも加算できる。
川崎市の耐震対策事業費は、十分な予算が確保されていた。しかし、市民による活用実績からみると、十分に活かされていないことが分かる。そこで、市と国の制度を複合的に活用することで、改修に要する費用負担の軽減を図りたい。まずは、市に設置された相談窓口で相談してほしい。
（タウンニュース）
・2012-05-18
◆ 日本初！！猫がついてくるマンションって！？
日本初の猫つきマンションがあるというので、大いに興味がわいた。
マンションに猫がゴロゴロしているのかな？ いろんな妄想がわく。
今回見に行ったのは文京区春日の「伝通院チェリーマンション」という物件だ。
出迎えてくれたのは、マンションの経営管理をしている「株式会社 和居」社長の荒川友美子さん。そもそもこれは荒川さんの猫好きが高じて始まったらしい。
システムとしては、通常の賃貸マンションの契約と、猫を飼う場合は面接をして飼い主としての適性を見る。そして大塚にある、捨て猫や迷い猫を保護・管理する団体「ＮＰＯ法人 東京キャットガーディアン（TCG）」にいる猫ちゃんを長期で無料レンタルする。
解約して家を出て行くときはそのまま猫の里親になってもいいし、次の環境で猫を飼えないならTCGに戻すことも可能（できれば連れていってあげてくださいね）。実際にお部屋を見させていただいたが、猫用のステップが取り付けられていて、上部には壁穴もあり、どこでも好きなところを行き来できる。
よく考えてますな。 次は猫のいる「TCG」を見に行く。そこには適切に保護・管理された猫が数十匹おり、24時間体制で運営、飼い主相談もしている。そこから好きな猫を選べるが、代表の山本葉子さんによる審査がある。
まあ猫に対する愛情があれば大丈夫なのかなと。 これは猫にも猫を飼いたい人にも非常に都合のいいシステムで、猫好きオーナーと保護団体の協力で実現した夢のコラボだ。マンションに住人の喜ぶ付加価値をつけるのは時代の流れだし、このプロジェクトはもっと普及するでしょう。
（宝島）
・2012-05-18
◆ 首都圏マンション発売、４月は81.7％増 前年比
不動産経済研究所（東京・新宿）が17日発表した首都圏の４月のマンション発売戸数は4211戸と、前年同月に比べ81.7％増加した。東日本大震災の影響で昨年４月にマンション大手が営業を自粛した反動で増えたほか、東京建物の東京都多摩市の物件など大型物件の発売も重なった。
発売月に契約した戸数の割合を示す契約率も81.8％と、震災直前の昨年２月以来、14カ月ぶりに80％を超えた。大型物件の好調がけん引した。契約率から見たマンション販売市場の好不調の分かれ目とされる70％を８カ月連続で上回っており、子育て世帯らの住宅需要は底堅いとみられる。
近畿圏の４月の発売戸数は前年同月比30.9％増の1461戸。契約率は78.2％で、２カ月連続で70％を上回った。
(日本経済新聞)
・2012-05-18
◆ マンションリフォームに人気のフロア
ミャンマーチーク販売（東京都新宿区）が販売を手掛けるチーク無垢フローリングが中古マンションリフォームなどを中心に採用が広がっている。
同製品はスラブの厚みが２００ｍｍ以上であれば遮音性能ＬＬ４５級を確保。熱耐久試験もクリアし床暖房にも対応する。カーペットから床暖房フローリングに変更したい、隣室の生活音を気にせずに暮らしたい、などのマンションリフォームの生活者ニーズに応える製品だ。
幅７６ｍｍのＵＮＩタイプと幅３８ｍｍ材を２枚集成して７６ｍｍ幅に仕上げた集成製品を用意。標準はウレタンクリア塗装。オプションでノンスリップウレタン塗装、オイル塗装、ウレタン着色がある。
（新建ハウジングWEB）
・2012-05-17
◆ 違法駐輪、ペット飼育、ベランダの臭い…近隣とのトラブル防ぐマンションのマナー
カギ一つで戸締まりができるなど、便利なことが多いマンション。ただ住戸が接しているだけに、快適な生活を送るためのルールや、互いに気をつけなければならないマナーもある。どんなことに注意し、万一のトラブルにはどう対処すればいいのか、専門家の声を交えて探った。
マンションには住民が暮らすうえで守るべき基本ルールとして、管理規約や使用細則などがある。だが住宅情報誌「ＳＵＵＭＯ新築マンション」の山下伸介編集長によると「マンションを購入しても管理規約などを読んでいなかったり、理解していなかったりするケースは意外にある」。このため、悪気はなくても起きるトラブルは多い。
■違法駐車・違法駐輪多い
国土交通省が2008年に実施したマンション総合調査によると、トラブルで最も多いのは「居住者間のマナー」で、全体の63.4％にのぼる。内訳は多い順に、違法駐車・駐輪、生活音、ペット飼育、共用部分の私物放置、バルコニーの使用方法などだ。
マンション敷地内の通路などに車を無断で長時間駐車したり、指定外の場所に自転車を止めたりすると、救急車などの緊急車両が入れないおそれがある。通行の邪魔にもなる。車を止める場合は規則を事前に調べ、一般に管理組合などから指定場所への駐車許可を得ることが必要だ。
音への気配りも欠かせない。マンションの構造にもよるが、人の歩く音、洗濯機などの電気製品を使った際の振動音、楽器やオーディオの音なども、時間帯によっては「騒音」となることがある。
こうした生活音は必ずしも上の住戸からだけではなく、離れた住戸から伝わってくることもあり、うっかり苦情も言いにくい。管理組合運営の指導・助言をするマンション管理士の団体、首都圏マンション管理士会（東京都千代田区）の都心区支部長、青木みなみさんによると「１階の住戸で使う電気マッサージチェアの振動音が、４階まで伝わっていた」ケースもある。
青木さんは「山の中の一軒家ではなく、マンションに暮らすのだから、特に深夜や早朝の洗濯機や掃除機など電気製品の使用、楽器練習などは控えるのがマナー」と話す。
■バルコニーの使い方にも注意
バルコニーなど共用部分の使い方も注意が必要だ。バルコニーは火災など万一の場合には避難経路になる。このため、床などの避難ハッチの上に植木鉢を並べたり、隣の住戸との仕切り板の脇にサーフボードや小型の物置などを置いたりするのはご法度だ。
バルコニーでの喫煙も、規則で火気禁止ならルール違反、そうでなくてもマナー違反だろう。東日本大震災以降、夏場は節電で風をいれるため窓を開けたり、乾燥機を使わず洗濯物をバルコニーの内側に干したりするケースは多い。たばこの煙が窓から入ったり、洗濯物ににおいがついたりすると、近隣住民の迷惑になる。
ペットについては「最近売り出されるマンションは『ペット可』が多くなっている」（山下さん）。それでもエレベーターの中ではペットを抱きかかえるなど、他人への配慮が必要だ。犬を連れ出して敷地内でおしっこなどをさせるのはマナー違反になる。
◇ ◇
万一トラブルが発生したら、管理組合の役員に相談して事案ごとに掲示板へ注意喚起の貼り紙をしてもらったり、場合によっては話し合いの場を持ったりすることが基本的な対応となる。
円満な解決のためにも「普段から管理組合の活動に関心を持ち、近所同士のコミュニケーションを図ることも大切」とマンション管理士で大規模マンションの理事長経験もある川原伸朗さんは語る。
マンションは多くの人が同じ建物に住む。「自分と違うライフスタイルや価値観を認めたうえで、互いにマナーに配慮して生活するよう心がける」（山下さん）のが、トラブルのないマンションライフのコツといえそうだ。
（日経プラスワン）
・2012-05-17
◆ マンションのゴミ置き場の防犯対策は意外と盲点！？
マンションのゴミ置き場は、誰もが出入りしやすい分、防犯面では盲点となりやすい場所です。お住まいのマンションのゴミ置き場を今一度防犯面でチェックしてみましょう。
人が出入りしやすいゴミ置き場は、部外者も出入りしやすい!?
24時間ゴミ出し可能、曜日時間指定でのゴミ出しなど、ゴミ置き場の使用方法は、マンションによって異なります。ただ、ゴミ置き場は、住民や管理員さんが出入りしやすく使いやすくなっている分、外部の人間も入りやすくなるという側面もあります。また、お子さんがゴミ置き場で遊んでいて事故に遭うなどの事件もあります。
「不審者を立ち入らせない！マンション駐輪場・駐車場の防犯対策」で、死角になりやすい駐輪場や駐車場の犯罪率が高いとお話ししましたが、ゴミ置き場もまた、マンション内では死角になりやすい場所となります。ぜひお住まいのマンションのゴミ置き場をチェックして防犯対策を検討してください。
まず、お住まいのゴミ置き場の防犯チェックをしてみましょう。
□ 1 ゴミ置き場は、施錠できるか？
□ 2 ゴミ置き場の内部が暗くないか？
□ 3 部外者が侵入しやすく、敷地内の死角に位置していないか？
□ 4 部外者にゴミ置き場を荒らされたことはないか？
いかがですか？ いくつか当てはまる項目がありましたでしょうか？
次にこれらの対処方法をアドバイスいたします。
ゴミ置き場の防犯効果を高める対処策
1 施錠されていないゴミ置き場には、施錠の検討も一案
施錠されていないゴミ置き場の場合、不審者が立ち入る可能性も高まります。24時間ゴミ出し可能なマンションでも、施錠されていない場所に夜中行くのはなんとなく気持ち悪いものですよね。管理組合で話し合って、施錠を検討してもらうのも一案です。また、できるだけ利用者の多い時間帯にゴミを捨てに行くようにするなど、自分で防犯ルールを決めてゴミ出ししましょう。
2 暗いゴミ置き場にはセンサーライトやドアチャイムを設置
灯りや音があるだけでも防犯効果が得られます。人が入ると灯りが点くセンサーライトや、ドアが開くとチャイムが鳴るドアチャイムならば、安価で設置できますので、ぜひ管理組合で検討してもらいましょう。
3 部外者が侵入しやすい場所にあるゴミ置き場には、防犯カメラの設置を
敷地内でも目立ちにくい場所や、柵を越えて侵入しやすい場所にあるゴミ置き場の場合には、防犯カメラを、入口または内部に設置することを管理組合で検討してもらいましょう。
音声付き防犯カメラなどでは、部外者の侵入に警告を発することもできます。
4 ゴミ置き場を荒らされたことがある場合には、すぐ警察に通報を！
敷地内のゴミ置き場を荒らされるということは、侵入犯罪です。以前の記事「防犯アンケートに見る、防犯心理の盲点とその対策法」で、「小さなヒヤリやハッとした出来事は、大きな事件の初期サイン」だとご説明したように、被害の大小に関わらず起こった小さな事件は、きちんと警察に通報するなどして確実に根絶やしすることが、大きな事件を未然に防ぐことにつながります。また、居住者どうしでも情報共有を行い、ゴミ置き場に目を配って、不審者の立ち入りを防ぎましょう。
もともとマンションは、便利な仕様と機能を備えて使いやすく住みやすく計画されていますが、そこに人が住んで、さらに安全に使いやすいマンションにするために努力することが、マンションの住みやすさや価値を高めます。
「自分たちのマンションの安全は、自分たちで考える」という意識を持って、積極的に防犯対策を考えることが大切です。
(マンションラボ)
・2012-05-17
◆ 全戸太陽光発電システムが搭載された分譲マンション、奈良県に登場
フクダ不動産は19日、創業30周年記念事業の一環として、分譲マンション「ピアッツァコート郡山駅前ソラーレ(住所：奈良県大和郡、総戸数62 戸)」を販売開始する。このマンションには、JX日鉱日石エネルギーのマンション向け戸別太陽光発電システムと、大阪ガスの電気・ガスの見える化システムを採用。地球環境に配慮するとともに、どの程度省エネができているのか、自分の目で確かめることができるという。
屋上には太陽光発電システムが設置されている
同マンションは、JX日鉱日石エネルギーが開発したパワーコンディショナを採用。太陽光で発電した電気を供給するシステム「eneSOLAR ココエコ」を導入することにより、戸建住宅に住んでいる場合と同様に、マンション住まいでも、太陽光発電による余剰電力の10年固定価格買取制度を利用することができる。
また、大阪ガスの電気・ガスの見える化システムによって、太陽光発電の発電量・売電量などの状況を確認可能だ。家庭内で使用される電気・ガス・お湯の使用量、料金の目安、並びにCO2排出量（目安）をリモコンに表示。さらに、過去の使用実績との比較や、省エネ・省CO2目標とその達成度等も表示される。
普通に生活しているだけで、省エネ、そして電力料金の節約にもつながるシステムが、はじめから組み込まれているマンションだ。同社によれば、分譲マンションでの全戸戸別太陽光発電システムの設置は、関西では最大規模、奈良県では初の取り組みだという。
（マイナビニュース）
・2012-05-17
◆ 三井住友建設、免震・制震を組み合わせたマンションの改修工事完了
三井住友建設は免震と制震を組み合わせて建物の耐震性を高める「ハイレトロ構法」を採用した、分譲マンションの改修工事を行った。柱の足元部分に免震ゴムを挟み込み免震機能を高めたうえで、梁（はり）の部分にはダンパーなどの装置を使い制震機能を持たせた。
工事を施したのは緊急輸送道路沿いにある分譲マンション。震災時に建物が倒壊すると車両の通行を妨げるなどの問題が発生するため、耐震性を高める必要に迫られていた。
（日経産業新聞）
・2012-05-16
◆ 電気料金の引き下げに効果、マンションの「高圧一括受電」が前年比36％の伸び
マンションの電力契約を個別の家庭単位ではなくマンション全体でとりまとめる「高圧一括受電」が増えている。市場調査会社の富士経済によると、2011年末で前年比36％の15万戸に導入され、2020年末には8倍の127万戸に広がる見通しだ。
東京電力による電気料金の値上げが大きな話題になっているが、すでに全国各地のマンションで電気料金を引き下げるための取り組みが進んでいる。従来のように個別の家庭ごとに電力会社と契約する方法を改め、マンション全体でまとめて契約することによって、単価の安い電力を使えるようにするものだ。「高圧一括受電」という方式で、このほど調査会社の富士経済が2011年の導入状況と2020年の予測を発表した。
調査結果によると、高圧一括受電方式の契約を結んだマンションは戸数ベースで2010年末の11万戸から2011年末に15万戸に増えた。年間の伸び率にして36％である。さらに2020年末には127万戸に増加すると予測しており、2011年末と比べて8倍以上の規模になる。毎年平均して12万戸以上が切り替わる見通しである。
高圧一括受電が増加する背景として、主に2つの要因を挙げることができる。第1に電気料金を引き下げるためだ。家庭向けの電力契約は「低圧電灯」と呼ばれるもので、1kWhあたりの単価は20円前後である。これに対して企業向けの「高圧」は通常15円以下と安く設定されている。基本料金はどちらも月額1500円程度と変わらない。マンション全体で合計して同じ量の電力を使う場合、高圧のほうが2割以上安くなる。
さらに今後はマンションにおいても、太陽光発電や蓄電システムと組み合わせて電力を有効に活用するシステムの導入が重要になってくる（図1）。災害時や停電時でも独自に電力を供給できるようにするためで、電力会社との契約も一本化されていることが望ましい。これが第2の要因だ。同様に今後の普及が期待されるEV（電気自動車）に対しても、マンション内に充電設備があれば便利になる。
今後の増加が予想されるマンション向けのエネルギー管理システム。出典：三井不動産レジデンシャル
これから施工される新築マンションで規模の大きいものについては、高圧一括受電方式が主流になるとみられる。ただし高圧電力を受けるための設備や管理責任者が必要になるため、専門会社に委託するのが一般的だ。あらかじめ電気料金の削減率を決めたうえで、高圧一括受電方式による電力をマンション向けに供給するサービスも出始めている。
（スマートジャパン）
・2012-05-16
◆ 奈良で全戸戸別太陽光発電マンションを販売開始へ フクダ不動産
フクダ不動産(奈良県橿原市)は30周年記念事業の一環で、分譲マンション「ピアッツァコート郡山駅前ソラーレ(総戸数62戸)の販売を5月19日から始める。JX日鉱日石エネルギーのマンション向け戸別太陽光発電システム「eneSOLARココエコ」と大阪ガスの電気・ガスの見える化システムを採用する。
マンション居住者は、太陽光発電による余剰電力の10年固定価格買取制度を利用できると共に、各家庭が節電のメリットを享受できる。全室専有部と共用部全てにLED照明を採用。省エネ給湯器などの省エネ設備も積極採用する。
同マンションは、地上10階建ての62戸。予定販売価格は1800万円台から3500万円台。所在地は、奈良県大和郡山市朝日町。
（住宅新報社）
・2012-05-16
◆ ８６％変化なし…スカイツリーの見える部屋 家賃上がらず
東京スカイツリー（墨田区）の完成後の家賃相場調査で、ツリーが見える部屋の家賃が上がったと答えた不動産会社は１割にとどまることが１５日、分かった。また、同じマンションでツリーが見える部屋と見えない部屋で家賃に差があると回答したのはわずか２・８％。同様の質問で４３・８％となった東京タワーに大きな差をつけられた。調査会社は「ツリーのブランド化がまだ進んでいない」と分析している。
開業が２２日に迫ったスカイツリー。経済効果は「年間８８０億円」（墨田区）といわれるなど注目度は高まるばかりだが、なぜか周辺の家賃は思ったほど高くなっていないようだ。
調べたのは住宅・不動産情報サイトを運営するホームアドバイザー（東京）。先月９日から１３日まで電話で、ツリー３キロ圏内にある不動産会社７２社に聞き取り調査をした。
その結果「現在ツリーが見える部屋は、ツリー着工前と完成後で家賃に変動は？」の質問に「上昇した」と回答したのは７社だけ。全体の約１割になる９・７％にとどまった。上昇幅も大半が３０００円以内にとどまり、「変化なし」は８６・１％。「下降した」が２・８％だった。
また同じマンション内で「ツリーが見える部屋と見えない部屋で家賃に差がある？」の質問に「見える方が高い」と答えたのはわずか２社（全体の２・８％）。「変わらない」が９５・８％を占めた。
ホームアドバイザー社では、東京タワー３キロ圏内の不動産会社６４社にも同様の調査。「差がある」と答えたのは４３・８％に上り、新旧タワーで大きな差が出た。差額がツリーで２０００〜３０００円だったのに対し、東京タワーでは１万円以上の回答も２社あった。
同社では「スカイツリーのブランド化がまだ進んでいないようだ」と分析。「開業後、人がたくさん集まって注目度がさらに上がれば家賃にも影響してくるのでは」と話している。
都内の不動産関係者は「タワーのライトアップが今後のカギ」と予測。東京タワーは赤系の照明が定着しているが、ツリーは青系の「粋」と紫系の「雅（みやび）」の試験点灯が数回あっただけ。「ツリーも常時ライトアップされ、全体像が浸透すれば家賃が変わってくるはず」という。また、自立式電波塔では世界一の６３４メートルという高さが「周囲３キロぐらいでは威圧感があって、家賃に反映しづらいのでは」とも指摘。不動産業界では現在、両タワーが見える高層マンションの上層階が注目を集めているという。
(スポニチ)
・2012-05-16
◆ 壁面緑化のワンルームマンション グッドコムアセットが分譲開始
グッドコムアセット(東京都新宿区)はこのほど、壁面緑化を採用したマンション「GENOVIA西新宿green wall」の分譲を開始した。地上12階建てのワンルームマンションで、全22戸。京王新線「初台」駅から徒歩5分、都営大江戸線「西新宿五丁目」駅から徒歩9分の立地。
同社は07年から「GENOVIA」ブランドの分譲を開始。半年前から壁面緑化の採用を始め、今回の物件が6棟目となる。今後も取り組みを積極的に進めていくという。物件は2013年4月竣工予定。
（住宅新報社）
・2012-05-16
◆ 千葉市・検見川浜で液状化対策採用のマンション、伊藤忠都市
伊藤忠都市開発はこのほど、販売戸数155戸の分譲マンション「クレヴィア検見川浜」のモデルルームをオープンした。地盤に砂杭を多く貫入しその圧力によって地盤を締固め、圧縮沈下の低減、液状化を防止する対策として、「静的締固め砂杭工法(SAVEコンポーザー工法)を千葉市で初めて採用した。また危機管理教育研究所(国崎信江代表)のアドバイスを受け、販売会社、管理会社と連携して防災対策に取り組み、非常用飲料水生成システム、非常用マンホールトイレ、地下防火水槽を導入したのに加え、防災備蓄倉庫のより有効な備品選定にも取り組んだという。
同マンションはJR京葉線検見川浜駅徒歩5分に立地。地上11階・10階建てで建築延べ床面積約1万2940平方メートル。2012年4月完成予定。
（住宅新報社）
・2012-05-15
◆ 総会シーズン到来！ これで安心、通常総会の基本知識
突然だが、読者の皆さんは6月というと何を思い出すだろうか。筆者は梅雨や衣替え、ジューン・ブライド、真珠（6月の誕生石）、父の日（6月の第3日曜日）など、季節の風物や行事を頭に浮かべるが、そのほか、本コラムが日本経済新聞社のウェブサイトという点からすると、株主総会を連想する人も少なくないだろう。株式投資を行っている人は、おのずと経済情報に興味や関心が向くものだ。
ところで、なぜ定時株主総会は6月に集中するのか、考えたことはあるだろうか。日本では上場企業の約7割が3月期決算だそうで、その株主が権利を行使できる期限が決算日（基準日）から3カ月以内と定められている。また、事業年度経過後3カ月以内に有価証券報告書を提出しなければならない決まりになっており、有価証券報告書には定時株主総会で報告した（承認を受けた）計算書類の添付が必要となる。つまり、有価証券報告書の提出は株主総会の後とならざるを得ず、その結果、3月期決算の企業は「3カ月以内」＝「3月末まで」に定時株主総会を開催する必要がある（注）
（注）法改正により、2009年12月31日以降に終了する事業年度に係る有価証券報告書から、定時株主総会前の提出が可能になっている。
さて、ここからが本題だが、マンション管理においても通常総会があるのはご存じの通りだ。実は、管理組合における通常総会は 5月に開催されることが多い。なぜかというと、マンション標準管理規約で「新会計年度開始以降2カ月以内に（総会を）招集しなければならない」と定められているからだ。多くの分譲マンションが会計年度を4月1日〜翌年3月末と決めており、また、標準管理規約に準拠した管理規約を自宅マンションで採用しているケースが多いことから、マンション管理の現場では通常総会の開催日が5月中（2カ月以内）に集中しやすくなる。
いささか老婆心ながら、読者の皆さんは新会計年度が始まってから2カ月以内に総会を招集しなければならないことをご存じだっただろうか。マンションの管理運営において、総会は最も重要なイベントだ。マンション法と呼ばれる区分所有法にも細かく規定されている。法律が総会について様々なことを決めているのは、物事を決める集まりとしての重みがあるからだ。「総会を制さずして、マンション管理を制することは出来ない」――。総会は管理運営における総本山なのだ。それだけに、知識に自信のない人は本コラムを活用し、しっかりと総会の基本知識を身に付けておいてほしい。
総会は理事長が招集し、少なくとも毎年1回は開催しなければならない
まずは総会とは何なのか、復習を兼ねて確認しておこう。そもそも総会とは「管理組合の最高意思決定機関」と呼ばれ、区分所有者が自身の議決権を行使して多数決により最終決断を下すための会合を指す。総会では懸案事項の決議に始まり、組合運営の収支決算や予算・事業計画の報告、次期役員の選出などが毎回行なわれる。また、時期によっては大規模修繕工事の実施や管理規約の変更、管理費の金額改定といった事案も総会で決議される。住民自治の原則にのっとり、区分所有者の全員参加による多数決を基本とする会合が総会というわけだ。
そのため、厳格さを要する総会運営については区分所有法にも細かい規定が盛り込まれており、その中から重要な項目を挙げると以下のようになる。
* 総会は管理者（理事長）が招集し、少なくとも毎年1回は総会を開催しなければならない。
* 管理者が選任されていない場合は、毎年1回の総会開催の義務はない。
* 管理者が選任されていないにもかかわらず総会を開催したいときは、開催を発意した組合員らが全体の5分の1以上の賛成票を集め、総会を招集することができる。
理事長が選任されている場合、総会は1年に1回は最低でも開催することが法律で義務付けられている。たとえ開催しなくとも罰則は課されないが、それだけ重要な集まりだということがご理解いただけるだろう。
* 総会の招集通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項（議題）を示して各区分所有者に発しなければならない。
* 共有名義のように専有部分が数人の共有に属するときは、共有者の中から議決権を行使すべき人を1人決め、その人に通知すればいい。
* 議題の中に、共用部分の変更（例：共用廊下のバリアフリー化）や管理規約の変更、災害で建物が大きく損壊した場合などの復旧工事、さらに建て替えといった重要項目が含まれるときは、招集の際に「議案の要領」も通知しなければならない。
* 区分所有者全員が事前に同意していれば、招集手続きを経ることなく直接、総会を開催することができる。
区分所有法では「総会通知は会日より少なくとも1週間前に発しなければならない」としているが、一方、マンション標準管理規約では「少なくとも会議を開く日の2週間前までに発しなければならない」としている。両者には開きがあるのだ。
では、一体どうすればいいのか？―― 最終的には各管理組合で独自に決めること（別段の定め）が認められているので、たとえば小規模マンションでは5日前、大規模マンションでは3週間前といったように状況に応じて各自で定めてかまわない。
また、「議案の要領」とは組合員がそれを読んだだけで賛否の検討が可能な程度に具体的な議題の中身が説明された資料のことをいう。当日、出席できない人が委任状や議決権行使書を提出する際の判断材料となるよう、特に重要項目については事前に詳しい説明が書面でなされるよう法律で規定している。
標準管理規約では「組合員総数」ではなく「総会出席者数」を分母に決議
* 各区分所有者の議決権は規約に別段の定めがない限り、専有部分の床面積割合をもとに決める。
* 総会の議事（多数決要件）は区分所有法または規約に別段の定めがない限り、区分所有者および議決権の各過半数で決する。
* 総会に出席できない場合は、書面（議決権行使書）または代理人（委任状）によって議決権を行使することができる。
* 専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は議決権を行使すべき者1人を定めなければならない。
* 賃借人が会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合、区分所有者の承諾が得られれば賃借人も総会に出席して意見を述べることができる（賃借人に議決権はない）。
議決権とは、総会での決議事項について自分の意思（賛否）を表示するための権利のことで、区分所有法では専有面積の床面積割合で配分することとしている。分かりやすい例として101号室が30平方メートル、102号室が60平方メートル、103号室が90平方メートルの床面積だとすると、各戸の議決権は101号室が1票分、102号室が2票分、103号室が3票分という割合になる。1住戸1票ではないのだ。
この規定は議決権の計算を煩雑にし、正直、あまり有用ではない。そのため、実務レベルでは「1住戸1議決権」と規約で定め、独自の議決権割合を設定しているマンションも少なくない。規約で別段の定めをすることは問題ないのだ。
そして最後、多数決要件について触れて締めくくることにしよう。区分所有法では区分所有者（の人数）と議決権のそれぞれが過半数に達して初めて決議が成立するとしている。これに対し、マンション標準管理規約では「出席組合員の議決権の過半数で決する」としており、両者で多数決要件にかなりの違いが見られる。
詳しく説明すると、区分所有法では「区分所有者全員の過半数の賛成」かつ「区分所有者が有する議決権総数の過半数の賛成」が決議の成立要件となっている。一方、標準管理規約では「総会に“出席している”区分所有者が有する議決権（のみ）の過半数の賛成で決する」としている。
どちらが正しくて、どちらが正しくないという問題ではなく、自宅マンションの実情に適応しているかどうかが問題となる。総会の出席率が悪いのに出席者だけの賛否（議決権）で物事をすべて決めてしまうのは、時として問題を引き起こしかねない。ご自宅の管理規約がどうなっているのかを確認し、「1票の重さ」に不公平感が生じないよう配慮する必要があるだろう。繰り返すが、総会には物ごとを決める集まりとしての重みがある。適正な総会運営が実施されるためにも、基本知識の習得・確認を怠らないようにしてほしい。
(住宅サーチ)
・2012-05-15
◆ 電気料金の引き下げに効果、マンションの「高圧一括受電」が前年比36％の伸び
マンションの電力契約を個別の家庭単位ではなくマンション全体でとりまとめる「高圧一括受電」が増えている。市場調査会社の富士経済によると、2011年末で前年比36％の15万戸に導入され、2020年末には8倍の127万戸に広がる見通しだ。
東京電力による電気料金の値上げが大きな話題になっているが、すでに全国各地のマンションで電気料金を引き下げるための取り組みが進んでいる。従来のように個別の家庭ごとに電力会社と契約する方法を改め、マンション全体でまとめて契約することによって、単価の安い電力を使えるようにするものだ。「高圧一括受電」という方式で、このほど調査会社の富士経済が2011年の導入状況と2020年の予測を発表した。
調査結果によると、高圧一括受電方式の契約を結んだマンションは戸数ベースで2010年末の11万戸から2011年末に15万戸に増えた。年間の伸び率にして36％である。さらに2020年末には127万戸に増加すると予測しており、2011年末と比べて8倍以上の規模になる。毎年平均して12万戸以上が切り替わる見通しである。
高圧一括受電が増加する背景として、主に2つの要因を挙げることができる。第1に電気料金を引き下げるためだ。家庭向けの電力契約は「低圧電灯」と呼ばれるもので、1kWhあたりの単価は20円前後である。これに対して企業向けの「高圧」は通常15円以下と安く設定されている。基本料金はどちらも月額1500円程度と変わらない。マンション全体で合計して同じ量の電力を使う場合、高圧のほうが2割以上安くなる。
さらに今後はマンションにおいても、太陽光発電や蓄電システムと組み合わせて電力を有効に活用するシステムの導入が重要になってくる。災害時や停電時でも独自に電力を供給できるようにするためで、電力会社との契約も一本化されていることが望ましい。これが第2の要因だ。同様に今後の普及が期待されるEV（電気自動車）に対しても、マンション内に充電設備があれば便利になる。
これから施工される新築マンションで規模の大きいものについては、高圧一括受電方式が主流になるとみられる。ただし高圧電力を受けるための設備や管理責任者が必要になるため、専門会社に委託するのが一般的だ。あらかじめ電気料金の削減率を決めたうえで、高圧一括受電方式による電力をマンション向けに供給するサービスも出始めている。
(スマートジャパン)
・2012-05-15
◆ マンションへのEV、PHV充電器設置が急拡大と予測…エネルギーマネジメント市場
富士経済は、東日本大震災後の電力需給問題を受け、注目度が高まっているエネルギーマネジメント関連の国内市場を調査し報告書「2012エネルギーマネジメント関連市場実態総調査」にまとめた。
調査では、効果的な機器制御を行うための各種センサや通信モジュール、それらを組み合わせてエネルギーの監視・制御をするシステムなど、電力供給サービスを対象に各市場の現状を分析し今後を予測した。また、ネットワーク対応状況、見える化を進化させたエネルギー最適制御への対応状況、センシング＆コントロール対応状況についてもまとめた。
調査結果によると「パワーコンディショナ」、「省エネ監視機能付分電盤」をはじめとした機器市場は、2011年に前年比9.1％増の897億円となったが、2020年には3倍の10億円と予測する。
「HEMS（ホーム・エナジー・マネジメント・システム）」、「BEMS（ビルディング・エナジー・マネジメント・システム」、「空調制御システム」をはじめとしたシステム市場は2011年に前年比4.8％増の962億円、2020年には1543億円を予測する。
このうち、HEMSと入退室管理連携省エネシステムは、現状では市場規模が大きくないものの、HEMSはスマートハウス化の進展、入退室管理連携省エネシステムはセキュリティと省エネ監視の連携需要が後押しし、それぞれ今後の拡大が予測されるとしている。
注目市場としてマンション高圧一括受電サービスなどを取り上げた。
2011年末のマンション高圧一括受電サービス契約戸数は、前年比36.4％増の15万戸となった。マンション管理会社やデベロッパーで同サービスへの認知が広がっていることに加え、東日本大震災後はオール電化から同サービスの導入へシフトする動きも見られる。
参入企業はこれまではベンチャー企業や独立系企業が中心だったが、大手資本なども含めて新規参入が増加している。太陽光発電や蓄電池などと組み合わせた創エネ・蓄エネサービス、需要家側に需要抑制を働きかけてインセンティブを得られるデマンドレスポンス（需要応答）サービスなどが登場している。新築マンションでは他物件との差別化につながる可能性がある。
2020年末の契約戸数は、2011年比8.5倍の127万戸を予測。今後注目されるのが、電気自動車、プラグインハイブリッド自動車への対応。既築マンションに充電器を設置する場合、電気容量の不足が問題となるが、幹線マネジメントを導入することで大がかりな電気容量増設工事は不要となる。
高圧一括受電サービスを導入したマンションは幹線マネジメントを導入しやすいため、電気自動車やプラグインハイブリッドカーの普及が拡大すれば、大きなメリットになる可能性があるとしている。
（レスポンス）
・2012-05-14
◆ 古いマンション 耐震診断進まず
耐震の基準が現在より低かった昭和４５年以前に建てられたマンションのうち、大地震に耐えられるかどうかを調べる耐震診断を行ったのは１６％にとどまるという調査結果がまとまりました。
マンションの管理会社で作る団体では、耐震診断や耐震工事を急ぐよう呼びかけています。
この調査は、ことし２月、マンションの管理会社で作る高層住宅管理業協会が、建築基準法による耐震の基準が現在より低かった昭和４５年以前に建てられたマンションについて行い、全国のおよそ２１００棟について管理組合から回答がありました。
それによりますと、耐震診断を行ったマンションはおよそ１６％にとどまり、ほとんどが現在の耐震基準を満たしていなかったということです。
また、耐震工事を実施したことがあるマンションもおよそ３％にとどまっていました。
建築基準法による耐震の基準は昭和４６年の１月に改正され、マンションの柱の造りなどが強化されたあと、昭和５６年に震度６強や７の揺れでも倒壊しないよう基準が大幅に強化されました。
しかし、古い基準のころのマンションについて、耐震診断や耐震工事を実施する義務はなく、管理組合の判断に任されているのが実情です。
高層住宅管理業協会の室井宏之マンション保全診断センター長は「一刻も早く診断や工事を進めてほしい。また、国や自治体には費用の補助などの支援を求めていきたい」と話しています。
(NHK News)
・2012-05-14
◆ お手本は日本家屋の知恵 マンションに風通し リブラン
人生最大の買い物といわれる住宅。広さや駅からの近さばかりに目を向けがちになるが、自然の力を生かした材料や間取りを取り入れ、快適さにこだわった物件を提案しているのが中堅デベロッパーのリブランだ。分譲マンションや戸建て住宅の主力ブランド「エコヴィレッジシリーズ」は、風通しをよくする設計や自然素材を積極的に採用した。お手本は、気候風土に順応した日本家屋の知恵だ。古くて新しい発想をビジネスの新機軸につなげた。
ＪＲ西荻窪駅から南へ徒歩１０分余り。東京都内でも人気の住宅エリアの一画に販売中の小規模マンション「エコヴィレッジ杉並松庵」（東京都杉並区）がある。
室内の大きな特徴は「風の通り道」だ。リビングや寝室など各居室の出入り口はすべて引き戸を採用。玄関には小窓を設け、バルコニーの部屋窓から風が吹き抜けるようにした。全１３戸の間取りは３ＬＤＫで、価格帯は５４００万〜６９００万円台。
設計のヒントになっているのは、京都の町屋に代表される伝統的家屋だ。
真夏の暑い日に、玄関の引き戸を開けて、家屋の奥の坪庭に打ち水をすると、冷えた空気がそこから上がって部屋を通り抜けていく。そんな敷地内の植栽や建築構造で、家の中を快適に保つ昔ながらの「微気候」という考え方を取り入れ、「エアコンに頼らない暮らし」を提案しているわけだ。
バルコニーに、花台とゴーヤなどのツル性植物をはわせるネット、水やりに便利な流し台を標準装備にしたのも、風を引き込み日差しを遮る「緑のカーテン」を作りやすくするためだ。
室内の素材にもこだわりを持たせた。床は樺桜から削りだした無垢（むく）材を使用。木の素材感が持ち味で、断熱性などにも優れているという理由からだ。壁はビニールクロスではなく、珪藻土で仕上げた。室内がジメジメしてくると湿気を吸収し、逆に乾燥すると水分を放出する調湿性を住居全体に広げる工夫だ。共用部分にはハーブなどを育てられる中庭を備えた。
リブランがこうした環境配慮型の家屋を展開したのは、大手デベロッパーと同じ土俵に乗ったビジネスに限界を感じたからだ。
「大手の隣にリブランのマンションがあり、駅からの距離、面積、値段も変わらないとすれば、よく知っている大手の物件を買うだろう。同じようなマンションを作っていたら負けてしまう」。鈴木雄二社長はこう振り返る。
発想の根っこにあったのは、鈴木社長の子供のころの原体験。夏休みなどに過ごした千葉県館山市の父親の実家の風景だ。「縁側の先に大きな木や竹林があって、風が流れてきた。昔あった家は、今は作れないのか」。そんな思いが、環境配慮型住宅のマーケットへの挑戦を促した。
エコヴィレッジには、住居の風通しだけでなく、マンション居住者の人間関係の風通しもよくなるように考えた仕掛けがある。
バルコニーに緑のカーテンを作るためのワークショップやハーブを使った料理教室などを開催し、居住者が互いに知り合える機会を演出。２００戸を超える分譲マンションは、棟続きにせず、わざわざ３戸や４戸に区切っている。コミュニティーの形成をしやすい規模を想定したためという。
「大規模マンションの欠点は、住人同士が人の顔が覚えられないこと。防犯カメラは重要だと思うが、マンション内に知らない人がいなくなるのは、大きな安心感につながる」と鈴木社長は話す。
これから、リブランはどんなビジネス展望を描くのか。鈴木社長は「マンションは家電化してきている。太陽光発電などの設置は悪い話ではないが、これらですべての快適さを実現するというのは、住宅の企画者として負けを認めるに等しい」と指摘。あくまで「住宅の基本性能」の向上を目指すという。
実は、鈴木社長には、もう一つの顔がある。ＮＰＯ法人「緑のカーテン応援団」の理事長という肩書だ。カーテンを育ててみたいという学校などへの支援からスタートしたが、今は東日本大震災で被災した人が住む仮設住宅への設置活動に及んでいる。プレハブの仮設住宅では、エアコンがなければ、厳しい暑さに強いられがちだ。そこで、仮設住宅３万戸にカーテンを育てる目標を掲げた。「エネルギー負荷の少ない家、暮らしのあり方の提案」を続けている。
（SankeiBiz）
・2012-05-14
◆ 佐伯市の再開発事業:マンション計画変更で説明 住民投票再燃も ／大分
佐伯市中心部の大手前再開発事業のマンション計画が４階建て１４戸から１３階建て４４戸に変更され、市は１１日、説明会を開いた。約４０人が出席し、「変更の経緯が不透明だ」「事業の成算根拠が薄い」などの意見が出た。
総事業費は約１０億円増えて約６１億円。事業は民間の再開発と市の区画整理の二つがメーンで、市は再開発の公共施設を買い取るなど計約４８億７０００万円を負担。財源に合併特例債と社会資本整備総合交付金を充てることで、市負担額は約１１億円になるとしている。
変更案に意見の公述申し出があれば、６月２０日に公聴会を開く。
市民には再開発事業の是非を問う住民投票条例制定を求める動きも。一昨年の直接請求は議会が否決した。
(毎日jp)
