管理会社の再委託から直接契約へ

マンション管理

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設備点検の再委託とは？

管理会社はなぜ再委託するのか？

マンションの設備や施設は多岐にわたり、またこれらが毎日の生活に支障が出いないように機能していることがマンションでの生活の安心感につながります。設備や機器類が毎日機能するため、日常の目視点検や法定定期検査・調査及び整備・調整することが必要です。

設備業者の多くは管理組合に直接対応することに不慣れで、特にクレーム対応などでは管理会社を窓口にして欲しいというのが本音のようです。クレーム時に支払いが滞るケースもあり、管理会社へ中間マージンが発生していたとしても、スケールメリットと組合対応の手間を考えると、設備業者が組合と直接やり取りすることを避けたいというのが実情のようです。さらに管理会社からの立場からいうと、品質保証ができないという問題点もあります。

設備点検や法定点検には資格を要するものが多く、ほとんどの管理会社が設備業者に再委託しているのが現実です。なかには法外な中間マージンをのせている管理会社もあり、経費節減のために管理組合が直接設備業者にメンテナンスを委託することはできないのでしょうか？

デメリットの少ない契約

管理組合で直接業者との契約となっても、設備点検の中で比較的デメリットの少ないものについては組合で直接契約をおこない経費を抑えることができます。設備点検の中で比較的デメリットの少ないものについては組合で直接契約をおこない経費を抑えることができます。

例えば、植栽や雑排水などの手入れ・点検は、定期的な剪定以外にも防虫や施肥が発生してしまったり、漏水事故を契機に配水管の洗浄等を予定した点検以外で実施しないといけないケースもあるからです。こういった理由から定額委託費の中に含まれないケースがほとんどです。
ただ、このような“不定期”に発生する点検等は、『管理会社の比較見積』では明らかにならないケースもあり、組合が無駄な経費を漏出しているケースがよく見受けられます。

『管理見積.com』では、不定期に発生する設備点検やメンテナンスなどの項目について、直接契約して適切な金額でデメリットが少ない直接委託などもご提案しております。お気軽にご相談ください。

	植栽
	植栽はある程度の年間計画などありますが、樹木は自然の物であり、突然の害虫発生や葉や木々などの生長など、費用的に読めないものがあり定額委託費に含められないものがあります。

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	排水管高圧洗浄
マンションにとって排水管は非常に重要な設備です。排水管（汚水管・雑排水管）の中には、油脂、厨芥等が、建築物の経年とともに付着、沈積すします。マンションによっては、使用頻度や戸数によって突発的な故障や流出能力の低下、悪臭、衛生害虫の発生および配管の腐食の原因ともなります。したがって、年2回の槽内清掃を基本としますが、汚物の堆積状況など使用状況に応じ、清掃回数を増やすことも考慮されたほうがよいかもしれません。

排水管高圧洗浄

マンションにとって排水管は非常に重要な設備です。
排水管（汚水管・雑排水管）の中には、油脂、厨芥等が、建築物の経年とともに付着、沈積すします。マンションによっては、使用頻度や戸数によって突発的な故障や流出能力の低下、悪臭、衛生害虫の発生および配管の腐食の原因ともなります。
したがって、年2回の槽内清掃を基本としますが、汚物の堆積状況など使用状況に応じ、清掃回数を増やすことも考慮されたほうがよいかもしれません。

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	定期清掃
「清掃業務」は目に見える作業であり、大変重要な位置付けになります。日々のマンション生活の快適性に直結する重要な業務です。定期清掃は、一定の間隔をおいて定期的に行う清掃作業であり、日常清掃以外の全てをいうが通常は月に1～2回ぐらいの頻度でおこなわれますが、台風などの雨風によるエントランス等の汚れや、落ち葉など予期せぬ清掃などが出る場合があり費用の増減等がある場合があります。

定期清掃

「清掃業務」は目に見える作業であり、大変重要な位置付けになります。日々のマンション生活の快適性に直結する重要な業務です。定期清掃は、一定の間隔をおいて定期的に行う清掃作業であり、日常清掃以外の全てをいうが通常は月に1～2回ぐらいの頻度でおこなわれますが、台風などの雨風によるエントランス等の汚れや、落ち葉など予期せぬ清掃などが出る場合があり費用の増減等がある場合があります。

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	機械式駐車場
毎日繰り返される出入庫によって、どうしてもボルトやチェーンが緩んだり、パレットの位置に変化が生じます。また設置から時間が経過するにつれ、機械自体にも「経年変化」と呼ばれる必然的な劣化が生じます。大多数のメンテナンス状況は年４回(３ヶ月に１度)の実施ですがしかし、利用頻度の状況により、より短期スパンでのメンテが必要な場合あります。

機械式駐車場

毎日繰り返される出入庫によって、どうしてもボルトやチェーンが緩んだり、パレットの位置に変化が生じます。また設置から時間が経過するにつれ、機械自体にも「経年変化」と呼ばれる必然的な劣化が生じます。大多数のメンテナンス状況は年４回(３ヶ月に１度)の実施ですがしかし、利用頻度の状況により、より短期スパンでのメンテが必要な場合あります。

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	消防法定点検［法定点検］
マンションは防火対象物です。防火対象物では、消防設備等の点検を定期的に行い、その結果を「消防設備等点検結果報告書」という書類にまとめて、消防長又は消防署長に報告しなければなりません。また、多くは電気機器になりますのが、故障があるようでしたら緊急に対応しなければ、大参事になりかねません。

消防法定点検［法定点検］

マンションは防火対象物です。防火対象物では、消防設備等の点検を定期的に行い、その結果を「消防設備等点検結果報告書」という書類にまとめて、消防長又は消防署長に報告しなければなりません。また、多くは電気機器になりますのが、故障があるようでしたら緊急に対応しなければ、大参事になりかねません。

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	貯水槽
マンションにおいて水は最も大切なライフラインです。戸数や利用頻度により、突発的な断水やポンプの故障など、点検・保守費用の増額などがある場合があります。点検においては、水道水の色に濁りがないか、受水槽や高置水槽のフタがしっかり固定され外部から異物が入らないようになっているか、水槽に異常はないかなどについて、業者が点検します。

貯水槽

マンションにおいて水は最も大切なライフラインです。

戸数や利用頻度により、突発的な断水やポンプの故障など、点検・保守費用の増額などがある場合があります。点検においては、水道水の色に濁りがないか、受水槽や高置水槽のフタがしっかり固定され外部から異物が入らないようになっているか、水槽に異常はないかなどについて、業者が点検します。

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	電気工作物・電気設備（自家用電気工作物［法定点検]）
日常巡視点検電気設備を日常管理する上で、欠かすことのできない点検です。月に1回は、機器を運転状態にしたまま、損傷、変形、加熱による変色などの異常の発見や、異常箇所が発見されたら、ただちに処置することが必要です。定期点検１年に１回、全設備を停電させて、機器の清掃、締めつけ点検、各機器の絶縁抵抗測定や保護装置の作動試験などを行い、技術基準に適合しているかの点検です。精密点検 3年に１回、全設備を停電させて、各機器の特性試験、自家用発電設備ある発電機やエンジンの分解点検、変圧器などの絶縁油の劣化測定点検です。

電気工作物・電気設備（自家用電気工作物［法定点検]）

日常巡視点検
電気設備を日常管理する上で、欠かすことのできない点検です。月に1回は、機器を運転状態にしたまま、損傷、変形、加熱による変色などの異常の発見や、異常箇所が発見されたら、ただちに処置することが必要です。

定期点検
１年に１回、全設備を停電させて、機器の清掃、締めつけ点検、各機器の絶縁抵抗測定や保護装置の作動試験などを行い、技術基準に適合しているかの点検です。

精密点検
3年に１回、全設備を停電させて、各機器の特性試験、自家用発電設備ある発電機やエンジンの分解点検、変圧器などの絶縁油の劣化測定点検です。

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	浄化槽［法定点検］
マンションにおいて水は最も大切なライフラインです。浄化槽の管理はマンションの所有者・専有者・使用者・管理会社が権限を有しています。したがって浄化槽管理者には、浄化槽保守のための設備点検および清掃の実施が義務付けられています。しかし、浄化槽管理者は自らが必ずしも専門的知識を兼ね備えているとは限らないため、設備点検および清掃については、登録を受けた浄化槽保守(設備)点検業者又は浄化槽管理士、および浄化槽清掃業者にそれぞれ委託することができます。

浄化槽［法定点検］

マンションにおいて水は最も大切なライフラインです。

浄化槽の管理はマンションの所有者・専有者・使用者・管理会社が権限を有しています。したがって浄化槽管理者には、浄化槽保守のための設備点検および清掃の実施が義務付けられています。
しかし、浄化槽管理者は自らが必ずしも専門的知識を兼ね備えているとは限らないため、設備点検および清掃については、登録を受けた浄化槽保守(設備)点検業者又は浄化槽管理士、および浄化槽清掃業者にそれぞれ委託することができます。

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	空調設備
空調設備に関しても機械機器ですので、突然の故障など点検・保守費用の増額などがある場合があります。また、適切な空調設備管理を行わないと、以下のようなトラブルが起こります。・冷えない/暖まらない・止まってしまう・風が来ない/弱い・風が臭う・水道光熱費が年々高くなっているそのままにしていると不快な症状が進行し、機器にストレスがたまり効率が落ます。冷暖房費・水道光熱費が増え、機器の補修や更新の費用がかさみ、結果的にマンションの価値の損失にもつながります。年１回の点検、および年１回の報告が義務づけられています。

空調設備

空調設備に関しても機械機器ですので、突然の故障など点検・保守費用の増額などがある場合があります。

また、適切な空調設備管理を行わないと、以下のようなトラブルが起こります。
・冷えない/暖まらない
・止まってしまう
・風が来ない/弱い
・風が臭う
・水道光熱費が年々高くなっている
そのままにしていると不快な症状が進行し、機器にストレスがたまり効率が落ます。
冷暖房費・水道光熱費が増え、機器の補修や更新の費用がかさみ、結果的にマンションの価値の損失にもつながります。
年１回の点検、および年１回の報告が義務づけられています。

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	建築設備・建物点検
特殊建築物調査一回/３年(点検者)　一級建築士・二級建築士・特殊建築物調査資格者共同住宅で地階、３階以上又はその用途に供する部分の床面積３００㎡以上で特定行政庁が指定するもの (1)建築基準法第12条の1項に規定する特殊建築物定期調査調査対象場所 1.一般事項---所有者の有無、構造上の主要部分変更の有無等 2.敷地関係---地盤・道路等の現状、避難通路・非常用通路の管理状態等 3.構造関係---基礎、土台、柱、梁等の現状 4.防火関係---外壁防火や防火区画の状態 5.避難関係---廊下、通路、階段、出入口等の状態 6.衛生関係---自然換気のための閉口状態等建築設備点検点検周期　一回/年（点検者）一級、二級建築士　建築設備検査資格者検査対象として、災害防止のための設備として非常照明設備、換気設備、排煙設備などがあります。建築基準法では、一定規模以上の建物は、これらの設備についても有資格者による年１回の点検、および年１回の報告を義務づけています。設備検査部 1.換気設備関係図書・検査記録の保管、保守管理状態、換気設備の検査・外観検査・性能検査・空気調和設備の室内環境検査、防火ダンバーの検査等 2.排煙設備関係図書・検査記録の保管、保守管理状態、排煙口・可動防煙壁・排煙機の外観検査・性能検査、排煙出口の検査、自家発電装置・直結エンジンの外観検査・運転試験・防火ダンバーの検査 3.非常用照明装置関係図書・検査記録の保管、保守管理状態、照明器具、蓄電器・充電池・自家発電装置の外観検査・性能検査、分電盤、切替回路の検査照度測定 4.給排水設備関係図書・検査記録の保管、保守管理状態、衛生器具・排水トラップ、配管一般および防露・保温、給水設備、給湯設備、排水通気設備の検査

建築設備・建物点検

特殊建築物調査
一回/３年(点検者)　一級建築士・二級建築士・特殊建築物調査資格者
共同住宅で地階、３階以上又はその用途に供する部分の床面積３００㎡以上で特定行政庁が指定するもの

(1)建築基準法第12条の1項に規定する特殊建築物定期調査
調査対象場所
1.一般事項---所有者の有無、構造上の主要部分変更の有無等
2.敷地関係---地盤・道路等の現状、避難通路・非常用通路の管理状態等
3.構造関係---基礎、土台、柱、梁等の現状
4.防火関係---外壁防火や防火区画の状態
5.避難関係---廊下、通路、階段、出入口等の状態
6.衛生関係---自然換気のための閉口状態等

建築設備点検
点検周期　一回/年（点検者）一級、二級建築士　建築設備検査資格者
検査対象として、災害防止のための設備として非常照明設備、換気設備、排煙設備などがあります。
建築基準法では、一定規模以上の建物は、これらの設備についても有資格者による年１回の点検、および年１回の報告を義務づけています。

設備検査部
1.換気設備
関係図書・検査記録の保管、保守管理状態、換気設備の検査・外観検査・性能検査・空気調和設備の室内環境検査、防火ダンバーの検査等
2.排煙設備
関係図書・検査記録の保管、保守管理状態、排煙口・可動防煙壁・排煙機の外観検査・性能検査、排煙出口の検査、自家発電装置・直結エンジンの外観検査・運転試験・防火ダンバーの検査
3.非常用照明装置
関係図書・検査記録の保管、保守管理状態、照明器具、蓄電器・充電池・自家発電装置の外観検査・性能検査、分電盤、切替回路の検査照度測定
4.給排水設備
関係図書・検査記録の保管、保守管理状態、衛生器具・排水トラップ、配管一般および防露・保温、給水設備、給湯設備、排水通気設備の検査