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マンションのトラブルについて

Case1

ベランダやバルコニーで、鉢やプランターなどを置いて、ガーデニングや家庭菜園を行っている住人がいますが、落下の危険、枯葉などが排水管に詰まっての漏水などのトラブルは…

住民は…

住民は

趣味と実益を備えたガーデニングや家庭菜園で、自分だけの空間を演出しマンションの生活を楽しみたい。

他の組合員は…

他の組合員は

風が吹くと隣のベランダから土や、落ち葉が飛んでくるきたり、排水管ドレンに落ち葉や土が詰って水がながれにくくなっている。

理事会・管理組合は…

理事会

理事長は防火責任者になっており、避難経路でプランターなどが障害になっている場合、住民に注意喚起および指導し改善しておかないと、万が一の時は理事長の管理責任問題や、ひいては理事会・管理組合の賠償責任問題にもなりかねません。

ベランダのガーデニングからの落ち葉や枯葉が原因で、排水溝や排水管などが詰り、水雨漏り・水漏れになった場合、漏水箇所が共用部分であれば、責任は管理組合が負うことになりますが、排水口の枯葉等を除去していたら漏水が発生しなかったと考えられる場合は、ベランダを占有する区分所有者が、責任をおうことになります。

地域住人は…

地域住人

プランターなどが落下して事故になった場合、個人賠償責任保険に加入していれば、保険の対象になりますが、この場合でも落とし主が分からない場合は保障の対象外となり、管理組合として賠償責任を負うことになります。

※ マンション総合保険は個人賠償責任担保特約を付保できます。(この場合特約部分の保険料は区分所有者が負担するのが本来の形です)

ベランダやバルコニーベランダやバルコニーでのガーデニングや家庭菜園などを通してマンションの生活を楽しむ方が増えてきています。一方で小さい子供などが、プランターなどを踏み台にしての転落事故も多く発生していますのでプランターの設置には注意が必要です。ベランダ・バルコニーでのガーデニングや家庭菜園は、隣人の部屋への配慮も必要になります。風などで隣のベランダなどに土や落ち葉が飛んだり、排水管ドレンに落ち葉や土が詰って水がながれにくくなって漏水などになると賠償問題にまで発展します。
また、ベランダやバルコニーの多くは避難経路になっており、プランターなどの配置には十分に気を使わなければなりません。
管理組合では、プランター設置や組み置き式のデッキパネルを設置することなどの可否や、設置できる大きさ、設置するときの方法や修繕時の撤去条件なども検討しルールを決めることが必要となります。特に、ベランダやバルコニーが避難経路に指定してある場合は、現場に立ち会うなどして注意喚起および指導が必要になります。

雨漏り・水漏れについては、漏水箇所が、区分所有法や規約で定める共用部分であれば、責任は管理組合が負うことになります。しかし、排水口の枯葉等を除去していたら漏水が発生しなかったと考えられるケースでは、ベランダを占有する区分所有者が、「工作物の瑕疵による責任」(民法第717条)を負うとされます。

→(平成4年3月19日東京地裁判決pdf)

個人賠償責任保険が適用されますが、たび重なる漏水事故の場合は、適切な処置を怠ったという理由から保険会社が保険金の支払を拒否する場合があります。

また、プランターなどの落下によりけが人や器物破損が出た場合も、民法717条により土地工作物の占有者・所有者の責任が問われることになります。 たとえ、個人賠償責任保険に加入していたとしても落とした主が分からない場合は保障対象外になる場合があります。

民法717条

1. 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

2. 前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。

3. 前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。

 

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